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2026.9.11
【購入編】日銀の追加利上げ観測で住宅ローンはどうなる？審査のポイントを解説
「日銀がさらに利上げをしたら、住宅ローンの変動金利も上がるのだろうか」「金利が上がると、今の年収では希望する金額を借りられなくなるのでは」と心配されている方も多いのではないでしょうか。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度へ引き上げ、7月の会合ではその水準を維持しました。今後の金融政策によっては、住宅ローン金利にも影響が及ぶ可能性があります。
ただし、住宅ローン審査は「年収が高いか」「勤続年数が長いか」だけで決まるものではありません。返済負担率、既存借入、信用情報、収入の安定性、物件の担保評価など、複数の項目を金融機関が総合的に判断します。
これからの住宅購入では、「いくら借りられるか」と同時に、「金利や家計が変化しても、いくらなら返し続けられるか」という視点が一段と重要になります。
≫ 日銀の追加利上げで住宅ローンはどうなる？
まず押さえておきたいのは、日銀が政策金利を引き上げたからといって、すべての住宅ローン金利が同じタイミング、同じ幅で上昇するわけではないということです。
住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利で影響を受ける市場金利や金融機関の金利設定の仕組みが異なります。
1．変動金利は金利上昇の影響を受ける可能性がある
変動型住宅ローンの基準金利は、一般に短期金利の動向などを踏まえて各金融機関が設定します。そのため、政策金利の上昇局面では、金融機関が基準金利や適用金利を見直す可能性があります。
ただし、実際にいつ、どの程度住宅ローン金利へ反映されるかは金融機関や商品によって異なります。また、既に借りている住宅ローンについても、金利の見直し時期や返済額の変更ルールは商品ごとに異なるため、契約内容の確認が必要です。
2．固定金利は長期金利などの影響も受ける
全期間固定型や一定期間の固定金利については、長期金利をはじめとする市場金利の動向などを踏まえて金融機関が金利を設定します。
そのため、「日銀が次に利上げするまで固定金利は動かない」とは限りません。将来の金融政策や物価、市場の見通しが先に金利へ織り込まれることもあります。
住宅購入で重要なのは、金利の将来を当てることではありません。変動金利なら上昇した場合、固定金利なら当初の返済負担が大きくなった場合でも、家計を維持できるかを比較することです。
≫ 住宅ローン審査は「年収」だけでは決まらない
「年収が○○万円あれば、いくら借りられますか」という質問はよくあります。しかし、同じ年収でも住宅ローンの審査結果や借入可能額が同じになるとは限りません。
金融機関によって審査基準は異なりますが、一般的には次のような項目が総合的に確認されます。
- 年収・所得
- 勤務先、雇用形態、勤続年数など収入の安定性
- 年齢と希望する返済期間
- 住宅ローンを含む年間返済額
- 自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの既存借入
- クレジットやローンの返済・支払状況などの信用情報
- 購入する住宅の担保評価
- 自己資金や借入条件
つまり住宅ローン審査は、「人」と「家計」と「物件」を合わせて確認するものと考えると分かりやすいでしょう。
勤続年数が短ければ住宅ローンは通らない？
勤続年数は収入の継続性を判断する材料の一つですが、「勤続○年以上なら必ず承認される」「転職直後なら必ず否決される」という全国共通の基準があるわけではありません。
金融機関や住宅ローン商品によって取扱いは異なり、職種、雇用形態、転職の経緯、収入状況などを含めて判断される場合があります。
共働き世帯についても、一方の年収だけで考えるのか、収入合算やペアローンを利用するのかによって資金計画は変わります。借入額を増やせる可能性だけでなく、産休・育休、時短勤務、教育費などによる将来の家計変化まで考えることが大切です。
≫ 審査で重要な「返済負担率」と既存借入
住宅ローンを考えるうえで知っておきたいのが「返済負担率」です。
返済負担率とは、年収に対して住宅ローンなどの年間返済額がどの程度を占めるかを見る指標です。ここで注意したいのは、住宅ローンだけを見ればよいとは限らないことです。
例えば住宅金融支援機構のフラット35では、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、分割払いやリボ払いなどを含めた年間返済額で総返済負担率を確認します。
2026年4月時点のフラット35では、総返済負担率の基準は年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下です。これはフラット35の基準であり、民間金融機関の審査基準がすべて同じという意味ではありません。
自動車ローンが住宅購入予算を左右することもある
例えば自動車ローンの返済が毎月3万円あれば、年間では36万円です。この返済が住宅ローンと合わせて返済負担率の計算に影響する商品では、住宅ローンに回せる返済余力が小さくなります。
つまり、同じ年収600万円の方でも、既存借入がほとんどない方と、自動車ローンやカードローンなどの返済がある方では、住宅ローンの審査結果や借入可能額が異なる可能性があります。
ここは住宅購入で見落とされやすいポイントです。物件価格を100万円下げることだけを考えるより、現在の借入状況を整理することで資金計画が変わる場合もあります。
ただし、住宅ローン審査のために既存ローンを一律に繰上返済・完済すべきとは限りません。手元資金を減らしすぎると、購入諸費用や入居後の予備資金が不足することもあります。完済条件の有無を含め、事前審査の前に全体の資金計画を確認することが重要です。
≫ 信用情報と物件の担保評価も審査に関係する
年収や既存借入と並んで確認される重要な情報が、ローンやクレジットの契約内容、残高、返済・支払状況などに関する「信用情報」です。
信用情報機関には、ローンやクレジットの契約内容や返済・支払状況などが登録されています。金融機関等は住宅ローン審査において、本人の同意等に基づき利用する信用情報機関の情報を確認し、自社の審査基準と合わせて判断します。
そのため、「カードローンを使っているから必ず住宅ローンが通らない」という単純な話ではありません。一方で、借入残高や返済状況、支払遅延などが審査の判断材料になる可能性があります。
心当たりのない情報や過去の支払い状況が気になる場合には、CICやJICC、全国銀行個人信用情報センターなど、該当する信用情報機関へ本人開示を申し込んで確認する方法があります。
住宅ローンは「申込者」だけでなく「物件」も審査される
もう一つ忘れてはいけないのが、購入する不動産の担保評価です。
住宅ローンでは購入する土地・建物に抵当権を設定するのが一般的です。そのため、申込者の返済能力だけでなく、物件についても金融機関や保証会社等の基準に基づく確認が行われます。
京都市伏見区には、新しい分譲住宅やマンションだけでなく、築年数の経過した戸建て、京都らしい細街路に面した住宅、私道に接する土地など、さまざまな不動産があります。
価格が予算内だからといって、希望額の住宅ローンを利用できるとは限りません。特に中古戸建や土地を購入する場合は、道路条件、権利関係、建物の状態なども早めに確認し、物件と住宅ローンを並行して検討することが大切です。
≫ 金利上昇局面は「借りられる額」より「返し続けられる額」
住宅ローンの事前審査で希望額の承認が得られると、「この価格までなら買ってよい」と考えたくなるかもしれません。
しかし、住宅ローンの借入可能額と、その家庭にとって無理なく返済できる金額は同じではありません。
特に30～40代の世帯では、住宅購入後に教育費、車の買い替え、住宅の修繕、親の介護、老後資金などの支出が重なる可能性があります。共働き世帯でも、現在の世帯年収がそのまま35年間続くとは限りません。
さらに変動金利を選ぶのであれば、現在の適用金利だけで資金計画を完成させるのではなく、金利が上昇した場合の返済額も試算しておくことが重要です。
住宅購入前に確認したい3つの金額
資金計画では、少なくとも次の3つを分けて考えてみましょう。
- 金融機関の審査上「借りられる可能性がある金額」
- 現在の家計で「毎月返せる金額」
- 金利上昇や収入減少があっても「将来まで返し続けられる金額」
この3つは必ずしも一致しません。
住宅ローン金利が上昇する局面だからこそ、物件探しを始める前に「上限まで借りる」のではなく、「どこまでなら家計に余力を残せるか」を確認することが重要です。
伏見区でも、桃山、深草、醍醐、淀、向島など、エリアや駅からの距離、築年数、住宅の種類によって購入価格帯は変わります。住宅ローンの借入可能額が分かれば、単に予算を上げ下げするだけでなく、エリア、築年数、戸建て・マンションといった条件を組み替えることもできます。
センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、物件を決める前の資金計画や住宅ローンの事前審査についてもご相談いただけます。年収だけで予算を決めず、既存借入や自己資金、将来の支出まで整理してから物件を探すことで、購入後まで見据えた住まい選びがしやすくなります。
≫ まとめ
日銀の金融政策が変化する局面では、住宅ローン金利の先行きが気になるのは当然です。ただし、「追加利上げがあるか」を予想することだけが住宅購入の準備ではありません。
住宅ローン審査では、年収や勤続年数だけでなく、返済負担率、既存借入、信用情報、収入の安定性、年齢、物件の担保評価などが総合的に判断されます。金融機関や住宅ローン商品によって基準は異なるため、「年収○○万円なら○○万円借りられる」と一律には判断できません。
また、自動車ローンやカードローンなどの既存借入は、住宅ローンの借入可能額に影響する場合があります。物件探しを本格化する前に借入状況を整理し、事前審査を活用して自分たちの条件を確認しておくことも有効です。
そして、これからの住宅購入で最も大切なのは、「借りられる額」と「返し続けられる額」を分けて考えることです。
金利が上がった場合、教育費が増えた場合、一時的に世帯収入が下がった場合まで想定して余力を残しておけば、住宅ローンは単なる「審査に通るかどうか」ではなく、安心して暮らし続けるための資金計画になります。
京都市伏見区で住宅購入をご検討の場合は、物件価格を見る前に、現在の借入状況と家計から住宅購入予算を整理してみるのも一つの方法です。資金計画から事前審査、物件選びまでを一緒に考えることで、ご家庭に合った現実的な購入ラインが見えやすくなります。
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