Step2▶ 不動産の評価方法と相続税の特例

step2：不動産の評価方法と相続税の特例

 

≫ 相続税は「購入価格」ではなく「相続税評価額」で計算します

 

相続税は、不動産を購入した金額や現在の売却価格（時価）ではなく、「相続税評価額」を基に計算します。

例えば、

「4,000万円で購入した家だから、相続税の評価額も4,000万円」

というわけではありません。

土地・建物・マンションは、それぞれ国が定めた方法で評価され、その合計額が相続財産として計算されます。

そのため、実際の売買価格と相続税評価額が異なることは珍しくありません。

 

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≫ 土地の評価方法

 

土地の評価方法は、所在地によって異なります。

市街地の土地

市街地では、国税庁が毎年公表している**「路線価」**を基に評価します。

路線価とは、道路に面した標準的な土地1㎡あたりの評価額です。

さらに、

• 土地の面積
• 間口の広さ
• 奥行き
• 土地の形
• 利用状況

などを考慮して、最終的な評価額を計算します。

 

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≫ 路線価がない地域

 

路線価が設定されていない地域では、「倍率方式」により評価します。

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて相続税評価額を算出する方法です。

 

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≫ 建物の評価方法

 

建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となるのが原則です。

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」で確認できます。

建築費や現在の市場価格ではありませんので、ご注意ください。

 

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≫ マンションの評価方法

 

マンションも土地と建物に分けて評価します。

建物は専有部分の固定資産税評価額、土地は敷地利用権（持分）を基に評価されます。

また、令和6年（2024年）以降は、市場価格と相続税評価額の大きな差を是正するため、一定の居住用区分所有財産（マンション）について新しい評価方法が導入されています。マンションによっては、従来より評価額が変わる場合があります。

 

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≫ 土地の評価額を大きく減額できる「小規模宅地等の特例」

 

相続税には、土地の評価額を大幅に減額できる制度があります。

それが**「小規模宅地等の特例」**です。

この制度は、残されたご家族が住まいを失わないよう配慮して設けられた制度で、一定の要件を満たす場合には、居住用宅地等は330㎡まで評価額を80％減額することができます。

※この特例は土地（宅地等）が対象であり、建物には適用されません。

 

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≫ どれくらい評価額が下がるの？

 

例えば、自宅の土地の相続税評価額が3,000万円だった場合、

小規模宅地等の特例が適用されると、

3,000万円 × 20％ = 600万円

となり、

2,400万円分の評価額が減額されます。

評価額が下がれば、その分、相続税も大きく軽減される可能性があります。

 

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≫ 特例が利用できる主なケース

 

代表的な例として、

• 配偶者が相続する場合
• 一定の要件を満たす同居親族が相続する場合
• 一定の要件を満たす「家なき子」が相続する場合

などがあります。

ただし、相続後の保有要件や申告要件など、細かな条件が定められています。

また、小規模宅地等の特例を利用した結果、相続税が0円になる場合でも、特例を適用するためには相続税の申告が必要になるケースがあります。

 

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≫ 土地の形によって評価額が変わることもあります

 

土地は面積だけで評価されるわけではありません。

例えば、

• 三角形の土地
• 細長い土地
• 間口が狭い土地
• 高低差のある土地
• がけ地
• 私道に面している土地

などは、評価額が減額される場合があります。

同じ100㎡の土地でも、形状や利用状況によって評価額が異なることがあります。

 

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≫ 相続税は「土地の評価」が重要なポイントです

 

相続財産の中でも、土地は評価方法や利用できる特例によって、相続税額が大きく変わることがあります。

「土地があるから相続税が高くなる」と決めつけるのではなく、正しい評価と特例の適用を確認することが大切です。

京都市伏見区でも、住宅地・マンション・収益不動産など、地域や物件によって評価方法は異なります。

センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、相続に強い税理士や司法書士などの専門家と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた相続対策をご提案しています。

 

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≫ 次のページでは…

 

次は、「相続税はどのように計算するの？」という疑問にお答えします。

法定相続分や税率、具体的な計算例を用いて、初めての方にも分かりやすく解説します。

 

≪step1：相続税はかかる？まずは遺産総額と基礎控除を確認しましょう

step3：相続税の計算方法をわかりやすく解説≫