京都市で大家さんになる前に必ず読みたい｜賃貸経営のリスクとリターンを徹底解説

2026.6.27

【番外編】京都市で大家さんになる前に必ず読みたい｜賃貸経営のリスクとリターンを徹底解説

「相続した土地を活用したい」
「老後の収入源として賃貸経営を考えている」
「アパートやマンション経営は、本当に安定収入になるのだろうか」

京都市で不動産を所有している方の中には、相続対策や資産活用の一つとして、賃貸経営を検討される方が少なくありません。

賃貸経営には、毎月の家賃収入が期待できるという大きな魅力があります。一方で、空室、家賃滞納、修繕費、金利上昇、災害リスクなど、事前に理解しておくべき注意点もあります。

大切なのは、「建てれば収入が入る」と考えるのではなく、「その場所で、誰に、どのように貸し続けられるか」を冷静に見極めることです。

この記事では、京都市で初めて大家さんになる方に向けて、賃貸経営のリスクとリターン、最初に調べるべきポイントを分かりやすく解説します。

 

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賃貸経営は「家賃収入」ではなく「手残り」で考える

 

賃貸経営を考えるとき、多くの方が最初に見るのは家賃収入です。

例えば、家賃10万円の部屋が10室あれば、満室時の年間家賃収入は1,200万円です。

しかし、この金額がそのまま利益になるわけではありません。

実際には、管理費、共用部の清掃費、入居募集時の広告費、原状回復費、火災保険料、固定資産税・都市計画税、修繕費、ローン返済など、さまざまな支出があります。

また、年間を通して常に満室とは限りません。退去が出れば、次の入居者が決まるまで家賃収入は止まります。

つまり、賃貸経営で見るべきなのは「いくら入ってくるか」ではなく、「経費や空室を差し引いた後に、いくら残るか」です。

表面上の家賃収入だけで判断せず、実際の手残りをシミュレーションすることが、失敗を防ぐ第一歩です。

 

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初心者が必ず知っておきたい賃貸経営の5つのリスク

 

賃貸経営には、事前に把握しておきたい代表的なリスクがあります。

1つ目は、空室リスクです。

入居者が決まらなければ、家賃収入は入りません。駅からの距離、周辺環境、間取り、築年数、設備、賃料設定などによって、入居の決まりやすさは大きく変わります。

2つ目は、家賃滞納リスクです。

入居者がいても、家賃が予定通り支払われない場合があります。近年は家賃保証会社を利用するケースが一般的になっていますが、入居審査や管理体制も重要です。

3つ目は、修繕費リスクです。

建物は年数とともに劣化します。給湯器、エアコン、水回り、外壁、屋根、防水工事など、修繕にはまとまった費用がかかることがあります。家賃収入をすべて使い切るのではなく、将来の修繕費を見込んでおく必要があります。

4つ目は、金利上昇リスクです。

融資を利用して建築・購入する場合、金利が上がると返済負担が増える可能性があります。特に変動金利を選ぶ場合は、将来の返済額上昇も想定した計画が必要です。

5つ目は、災害リスクです。

京都市内でも、エリアによって水害、土砂災害、地震などのリスクは異なります。土地活用や物件購入を検討する際は、ハザードマップや避難情報、保険内容も確認しておきましょう。

 

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賃貸経営のリターンは「収入」だけではない

 

リスクがある一方で、賃貸経営には長期的なメリットもあります。

まず、安定した家賃収入です。

入居者が継続して住んでくれれば、毎月の収入が見込めます。老後の年金に加える収入源として考える方も多くいらっしゃいます。

次に、資産を活用できる点です。

使っていない土地や空き家をそのまま放置していると、固定資産税や管理の負担だけが残ることがあります。賃貸として活用できれば、資産から収益を生み出すことができます。

また、相続対策として検討されることもあります。

賃貸住宅として活用することで、土地や建物の相続税評価に影響する場合があります。ただし、相続税対策だけを目的に建築すると、賃貸需要が合わず、かえって収支が悪化することもあります。

重要なのは、「節税になるか」だけでなく、「長く貸せる場所か」「無理のない収支か」「将来の出口戦略があるか」を合わせて考えることです。

賃貸経営のリターンは、単なる家賃収入だけではありません。資産の維持、相続対策、老後資金、将来の売却など、複数の視点で判断することが大切です。

 

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京都市で賃貸経営を始める前に調べるべきこと

 

京都市で賃貸経営を始める前に、まず確認したいのは「その場所に賃貸需要があるか」です。

同じ京都市内でも、学生向け、単身者向け、ファミリー向け、高齢者向けなど、エリアによって求められる物件は異なります。

例えば、大学や駅に近いエリアでは単身者向けの需要が見込める場合があります。一方、学校区や買い物環境が整った地域では、ファミリー向けの需要が考えられます。

次に、周辺の家賃相場を確認しましょう。

新築時の想定家賃だけでなく、築10年後、20年後にどの程度の家賃で貸せるのかも考える必要があります。賃貸経営は短期ではなく、長期で見る事業です。

さらに、建築費や購入費だけでなく、将来の修繕費も含めた収支計画を立てましょう。

利回りを見る場合は、満室時の表面利回りだけで判断してはいけません。空室率、管理費、修繕費、税金、保険料などを差し引いた実質的な収支を見ることが大切です。

最後に、出口戦略も考えておきましょう。

将来的に売却するのか、子どもに相続するのか、建て替えるのか、賃貸を続けるのか。出口を考えておくことで、建物の規模や借入額、管理方法の判断がしやすくなります。

 

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サブリースや一括借上げは「安心材料」だが万能ではない

 

初めて賃貸経営を検討する方の中には、「サブリースなら安心」と考える方もいます。

サブリースとは、事業者が物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。オーナーにとっては、空室時でも一定の賃料が見込める場合があり、管理の手間を軽減できるメリットがあります。

ただし、契約内容には注意が必要です。

一括借上げや家賃保証という言葉があっても、将来的に保証賃料が見直される場合や、契約解除の条件が定められている場合があります。

そのため、契約前には、

・保証される賃料の金額
・賃料見直しの時期と条件
・修繕費の負担者
・契約期間
・中途解約の条件
・免責期間の有無

などを必ず確認しましょう。

サブリースは便利な仕組みですが、「リスクがゼロになる契約」ではありません。内容を理解したうえで活用することが大切です。

 

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まとめ

 

京都市で大家さんになることは、資産活用や相続対策、老後の収入づくりにつながる可能性があります。

しかし、賃貸経営は「家賃収入が入るから安心」という単純なものではありません。

空室、家賃滞納、修繕費、金利上昇、災害リスク、税金、管理体制など、事前に確認すべきポイントは多くあります。

特に重要なのは、家賃収入ではなく「手残り」で考えることです。さらに、京都市内でもエリアによって賃貸需要は大きく異なるため、地域特性に合った計画が欠かせません。

「土地を活用した方がよいのか」
「賃貸にするべきか、売却するべきか」
「アパートを建てても本当に入居者が決まるのか」

このような疑問をお持ちの方は、計画を進める前に一度ご相談ください。

センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、京都市・伏見区を中心に、不動産売却、賃貸管理、相続、土地活用のご相談を承っています。

お客様の大切な資産を、将来にわたって安心して活かせるよう、地域の実情に合わせたご提案をいたします。

 

 

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