土地評価は相続税節税の第一歩

［著作・監修/税理士法人プラス］

土地相続の節税は路線価から何％引き下がれるかがポイント。マイナスするには不動産に対する知識と評価の経験数が求められる上、当局に対する表現力が重要です。

 
  • 土地を高く評価して相続税過払いになっていても当局は何の連絡もくれません。過払い相続税は土地を再評価し、還付請求手続き（申告期限から5年間）をすれば返金してくれます。
    ※当社提携の税理士法人プラスでの再評価に基づく過払い相続税の還付実績は平成7年から20年間で350件超、還付額は1件当/平均約1500万円にのぼります。
  

 

  • 土地の評価を下げれないと、他の相続人から「良い土地を相続」と誤解されたまま遺産分割協議に挑むことになるので不利になりがちです。
    たとえ、土地評価の誤りが後日判明しても遺産分割の再協議はできません。

  

節税メリットをて依拠できる土地24種｜（1） 形の良くない土地（正方形や長方形でない土地） （2） 間口の狭い土地や奥行きが長い土地 （3） 車が対向できないほどの狭い道に面した土地 （4） 500㎡以上の住宅敷地・アパート敷地・空地など （5） 市街化区域にある田・畑・山林・原野 （6） 私道に面した土地 （7） 無道路地（道路に接道していない、又は少しだけ接道している土地） （8） 道路・通路になっている土地 （9） 2棟以上の建物や複数の利用区分のある土地 （10）地面が傾斜している土地 （11）建物の建築・建替えが難しそうな土地 （12）都市計画道路や区画整理の予定がある土地 （13）道路との間に水路を挟んでいる土地 （14）道路と地面の間に高低差がある土地 （15）路線価が付されていない道に面した土地 （16）突き当り道路に面した土地 （17）土地の中に里道（赤道）や水路が通っている土地 （18）庭内神祀（社や地蔵尊など）がある土地 （19）騒音・悪臭・土壌汚染・険悪施設により活用が難しい土地 （20）前と後ろで容積率が変わる土地 （21）空中に高圧電線が通っている土地 （22）隣接のビル・マンション建築時に建蔽率・容積率を使ってしまっている空地 （23）土砂災害警戒区域や傾斜地崩壊指定区域にある土地 （24）河川区域や宅地造成規制区域等にある土地 　 　※ 自治体による国土調査（測量）の完了地（又は、実施予定エリア）の地積は要注意です。
この24種のいずれかに該当する土地の評価は、不動産免許を併せ持つ税理士に依頼されることをお勧めします。

【路線価などからマイナスできる理由】
路線価とは、そもそも“道路”に付けられている価格なので、その道路沿いにある「土地の標準単価」に過ぎず、皆様、個々の土地の形や個別の法的利用制限等は考慮されてなく、独自に路線価を補正してこそ正しい㎡単価となるのです。
そこで、土地評価の際には、

  1. 個別事情や法的制限を見つける不動産知識
  2. 路線価を補正する技術
  3. 当局を説得できる図面づくりや法令の提示ができるかが重要となります。

 

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