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2026.6.26
【売却編】不動産売却の流れを完全解説｜初めてでも失敗しない全7ステップ
「不動産を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」
相続した実家、住み替え、離婚、転勤、空き家の整理など、不動産売却を考えるきっかけは人それぞれです。しかし、多くの方に共通しているのが、「売却の流れが分からない」という不安です。
不動産売却は、ただ不動産会社に依頼して買主を探すだけではありません。価格査定、媒介契約、販売活動、売買契約、引渡し、場合によっては住宅ローンの完済や税金の確認まで、いくつかの段階を踏んで進みます。
ただし、全体の流れを先に知っておけば、決して難しいものではありません。
この記事では、初めて不動産売却を検討される方に向けて、売却の流れを7つのステップで分かりやすく解説します。
不動産売却は7つのステップで進みます
不動産売却の基本的な流れは、次の7ステップです。
｜STEP1 売却の目的を整理する
まず大切なのは、「なぜ売るのか」を明確にすることです。
たとえば、相続した実家を整理したい場合と、住み替えのために売却したい場合では、進め方が変わります。
相続の場合は、名義や相続人の確認が必要になることがあります。住み替えの場合は、新居購入とのタイミングや住宅ローンの残債も考える必要があります。
売却は、価格だけでなく「いつまでに」「どのような条件で」売るかが重要です。
｜STEP2 不動産会社に査定を依頼する
次に、現在の不動産価値を知るために査定を依頼します。
査定では、周辺の成約事例、現在売り出されている物件、土地や建物の状態、駅からの距離、道路付け、築年数などをもとに価格を算出します。
ここで注意したいのは、査定価格は「必ず売れる価格」ではなく、「売却できる可能性がある目安価格」だということです。
高い査定額だけで判断するのではなく、その価格になった根拠を確認することが大切です。
｜STEP3 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。
一般媒介は複数の不動産会社に依頼できます。専任媒介と専属専任媒介は、原則として1社に依頼する契約です。
専任媒介や専属専任媒介では、不動産会社にレインズへの登録や販売活動の報告義務があります。どの契約が良いかは、売却の状況や希望によって異なります。
販売活動から売買契約までの流れ
｜STEP4 販売活動を開始する
媒介契約を結ぶと、販売活動が始まります。
具体的には、不動産ポータルサイトへの掲載、自社ホームページへの掲載、既存のお客様への紹介、チラシ、店頭紹介などを通じて買主を探します。
この段階では、購入希望者による内覧も行われます。
内覧時の第一印象はとても重要です。大がかりなリフォームをしなくても、室内の整理整頓、換気、清掃、照明の明るさを整えるだけで印象は大きく変わります。
｜STEP5 購入申込み・条件交渉を行う
購入希望者が現れると、購入申込書が提出されることがあります。
ここでは、売買価格、引渡し時期、付帯設備、住宅ローン利用の有無などの条件を確認します。
価格交渉が入ることもありますが、単に金額だけで判断するのではなく、買主の資金計画や引渡し条件も含めて総合的に検討することが大切です。
｜STEP6 売買契約を締結する
条件がまとまれば、売買契約を結びます。
契約時には、重要事項説明、売買契約書の確認、手付金の授受などが行われます。
売主側は、設備の状態や境界、雨漏り、シロアリ被害、過去の修繕履歴など、分かっていることを正確に伝える必要があります。
後からトラブルにならないよう、事前に不動産会社と確認しておくことが大切です。
契約後は引渡し準備と決済へ進みます
｜STEP7 決済・引渡しを行う
売買契約後は、引渡しに向けた準備を進めます。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで完済し、抵当権抹消登記を行うのが一般的です。
また、引越し、公共料金の精算、鍵の準備、必要書類の確認なども必要です。
決済当日は、買主から残代金を受け取り、所有権移転登記の手続き、鍵の引渡しを行います。通常は司法書士が関与し、登記関係の手続きを進めます。
これで不動産売却は完了です。
売却で失敗しないために大切な3つの視点
不動産売却で後悔しないためには、流れを知るだけでなく、判断の軸を持つことが大切です。
1つ目は、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことです。
高い査定額は魅力的に見えますが、根拠が弱ければ、売れ残りや価格変更につながることがあります。大切なのは、「なぜその価格なのか」を分かりやすく説明してくれるかどうかです。
2つ目は、売却の優先順位を決めることです。
高く売りたいのか、早く売りたいのか、近所に知られずに売りたいのか。優先順位によって、仲介が向いている場合もあれば、買取が向いている場合もあります。
3つ目は、早めに相談することです。
特に相続、住み替え、離婚、住宅ローン残債がある場合は、売却前に整理すべきことがあります。売ると決めてから相談するのではなく、「売るかどうか迷っている段階」で相談する方が、選択肢は広がります。
売却にかかる期間と費用も事前に確認しましょう
不動産売却にかかる期間は、物件の条件や価格設定、市場の動きによって異なります。
一般的には、査定から売却開始までに1〜2週間、販売活動に1〜3か月、契約から引渡しまでに約1か月程度かかることが多く、全体では3〜6か月程度を目安に考えるとよいでしょう。
ただし、必ずこの期間で売れるとは限りません。価格が相場より高すぎる場合や、物件の状態に課題がある場合は、長期化することもあります。
また、売却時には仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、必要に応じた測量費や解体費などが発生することがあります。
さらに、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税の確認も必要です。所有期間や居住用財産の特例などによって税額が変わるため、早い段階で確認しておくと安心です。
まとめ
不動産売却は、初めての方にとって分かりにくく、不安を感じやすいものです。
しかし、流れは大きく分けると、目的整理、査定、媒介契約、販売活動、条件交渉、売買契約、決済・引渡しという7つのステップで進みます。
大切なのは、いきなり売却を決断することではありません。
まずは現在の価値を知り、売却方法やスケジュール、費用、税金の可能性を整理することです。
不動産売却は、「いくらで売れるか」だけでなく、「どのように進めれば後悔しないか」が重要です。
相続した実家、住み替え、離婚、空き家の整理など、事情は一人ひとり異なります。
当店では、京都市伏見区を中心に、地域の相場や購入希望者の動向を踏まえた不動産売却をサポートしています。
「まだ売るか決めていない」
「まずは価格だけ知りたい」
「相続した家をどうすればよいか相談したい」
そのような段階でも、お気軽にご相談ください。
無料査定やご相談を通じて、納得できる売却の第一歩を一緒に整理いたします。
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