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不動産査定を依頼する前に知っておきたいこと｜準備・査定方法・査定後の流れ
京都市伏見区で自宅や相続した実家、マンション、土地などの売却を考え始めると、「まず査定を頼んだ方がよいのだろうか」と迷うことがあります。
一方で、
「査定を頼んだら売らないといけない？」
「まだ家族にも相談していないけれど大丈夫？」
「何を準備すればよい？」
「机上査定と訪問査定はどちらを選ぶ？」
といった疑問もあるでしょう。
不動産査定は、売却を決めた人だけが利用するものではありません。
今の不動産がどのくらいの価格で売却できそうなのか、その根拠は何なのかを確認し、「売る・売らない」を考えるための判断材料として利用することもできます。
ただし、査定額だけを知っても十分とはいえません。
査定を受けるなら、物件の状態、住宅ローン、登記、売却に必要となる費用なども整理し、「売却した場合に自分はどうなるのか」まで確認することが大切です。
≫ 不動産査定では何が分かる？
不動産査定は、売却を検討している不動産について、不動産会社が周辺の取引状況や物件固有の条件などを確認し、売却価格の目安を検討するものです。
ただし、査定価格は「この金額で必ず売れる」という保証価格ではありません。
大切なのは金額そのものだけでなく、
・どのような取引事例を参考にしたのか
・物件のどこが評価されたのか
・どの条件が価格に影響するのか
・どのくらいの価格から売り出すことを想定するのか
まで確認することです。
「査定価格はいくらか」だけでなく、「なぜその価格なのか」を知ることが査定の重要な目的です。
≫ 机上査定と訪問査定、どちらを選べばよい？
不動産会社による査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は、所在地、土地・建物面積、築年数、マンションの専有面積などの情報と周辺の取引事例などをもとに、現地訪問をせず価格の目安を検討する方法です。
「まだ売却するか決めていない」「まず大まかな価格を知りたい」という段階では、一つの選択肢になります。
一方、訪問査定では、不動産会社が実際に物件を確認します。
例えば中古一戸建てや土地なら、建物の状態だけでなく、前面道路、接道状況、土地形状、境界、周辺環境、増改築の状況など、資料だけでは判断しにくい条件を確認できる場合があります。
マンションなら、室内の状態、眺望、日当たりなど、同じマンション内でも住戸ごとに異なる条件があります。
「大まかな目安を知りたい」なら机上査定、「実際の売却を具体的に考えたい」なら訪問査定という考え方が一つの目安です。
ただし、物件の種類や状況によって必要な確認事項は異なります。
≫ 査定前に何を準備すればよい？
査定を相談する段階で、すべての書類がそろっていなければ相談できないわけではありません。
まずは分かる範囲の情報から相談できます。
そのうえで、手元に次のような資料があれば、物件の確認に役立つ場合があります。
・登記事項証明書や登記に関する資料
・購入時の売買契約書や重要事項説明書
・土地測量図や境界に関する資料
・建築確認関係の書類
・間取り図や建物図面
・マンションの管理規約や管理関係資料
・住宅ローン残高が分かる資料
・リフォームや修繕の履歴が分かる資料
物件によって必要となる資料は異なるため、最初から全部を用意する必要はありません。
むしろ、「持っている資料」と「持っていない資料」を整理することから始めれば十分です。
≫ 書類だけでは分からないことも伝える
査定では、書類に記載されている情報だけでは判断しにくいことがあります。
例えば、
「以前に増築したことがある」
「雨漏りを修理したことがある」
「隣地との境界について話し合ったことがある」
「越境しているように見える部分がある」
「設備に故障しているところがある」
など、所有者だから分かる情報もあります。
「不利になりそうだから言わない方がよい」と考えるのではなく、査定段階から分かっていることを伝えておく方が、売却方法や価格を検討しやすくなります。
売却を具体的に進める段階では、物件の状況について買主へ説明すべき事項もあります。
査定は価格をつけてもらうだけでなく、不動産について何を確認する必要があるのかを整理する機会として考えるとよいでしょう。
≫ 京都市伏見区では「住所・面積・築年数」だけで判断しにくい物件もある
京都市伏見区には、中古一戸建て、マンション、土地、相続した実家、空き家など、さまざまな不動産があります。
中古一戸建てや土地では、道路幅、接道状況、土地形状、境界、建物の増改築などが売却条件に関係する場合があります。
特に昔からの住宅地では、現在の地図や登記情報だけでなく、現地で確認した方がよいこともあります。
マンションの場合も、同じ建物だから同じ価格になるわけではありません。
階数、向き、室内状態、専有面積、管理状況などを確認していく必要があります。
そのため、伏見区の不動産査定では、単に「この地域の坪単価はいくら」という考え方だけでなく、地域の市場と、その物件固有の条件を分けて確認することが大切です。
≫ 住宅ローンが残っている場合は「査定額」だけを見ない
住宅ローンが残っている家でも、売却を検討することはできます。
ただし、売却時には住宅ローン残高と売却価格の見込みを比較する必要があります。
例えば査定価格が3,000万円だったとしても、そこから住宅ローンの返済や売却に伴う費用などを考える必要があります。
そのため確認したいのは、単純な査定額だけではありません。
「売却すると、最終的にどのくらいの資金が残りそうなのか」という視点が重要です。
住宅ローンの残高が売却代金だけでは返済できない可能性がある場合は、自己資金や金融機関との調整を含めて、売却方法を慎重に検討する必要があります。
≫ 相続した不動産は、査定と一緒に「登記」を確認する
相続した実家や土地についても、売却を決める前の段階から価格の相談をすることはできます。
ただし、実際に売却を進める場合には、誰が不動産の所有者なのかを確認する必要があります。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となり、一定の場合を除き2027年3月31日が期限となります。
「相続した実家を売るかどうかまだ決めていない」という場合でも、査定と並行して現在の登記名義を確認しておくと、その後の選択肢を整理しやすくなります。
≫ 査定結果が出たら、すぐ売却を決める必要はない
査定結果を受け取った後に考えるのは、「この会社へ売却を依頼するか」だけではありません。
査定結果をもとに、
・今売却する
・しばらく保有する
・家族と相談する
・住み替え計画を立てる
・賃貸として活用できるか検討する
・別の不動産会社からも説明を聞く
といった選択肢を比較できます。
国土交通省が示す一般的な不動産売却の流れでも、売却価格の査定と、不動産会社へ正式に依頼する媒介契約は別の段階です。
査定を受けることと、売却を決めることは同じではありません。
査定結果を見て「今は売らない」と判断することも、一つの結論です。
≫ 査定結果では、この5つを確認する
① 査定価格はいくらか
まず価格の目安を確認します。
② なぜその価格なのか
周辺の取引事例や物件固有の条件など、査定根拠を確認します。
③ 売り出すなら、どの価格から始めるのか
査定価格と実際の売出価格が同じとは限りません。販売方針まで確認します。
④ 売却すると、どのくらい手元に残りそうか
住宅ローン残高や売却に伴う費用なども含めて考えます。
⑤ 今売る以外の選択肢はあるか
事情によっては、保有、賃貸、買取などを比較することもできます。
この5つを整理すると、「査定額が高いか低いか」だけではなく、自分にとって売却することが適切なのかを考えやすくなります。
≫ よくあるご質問
Q. 査定を依頼したら、その会社に売却を頼まなければなりませんか？
査定を受けることと、媒介契約を締結して正式に売却を依頼することは別です。査定結果や説明を確認してから、売却するかどうか、どの会社へ依頼するかを検討できます。
Q. 机上査定と訪問査定はどちらを選べばよいですか？
まず大まかな価格を知りたい段階なら机上査定、具体的な売却を検討する段階なら現地の個別条件を確認できる訪問査定が一つの目安です。ただし、物件によって必要な確認内容は異なります。
Q. 権利証や購入時の書類が見つからなくても査定できますか？
相談や査定の段階で、すべての書類がそろっていなければならないわけではありません。まず手元にある資料を確認し、不足している資料や今後必要となる手続きを整理していきます。
Q. 相続登記が終わっていなくても相談できますか？
売却を検討するための相談や価格の確認はできます。ただし、実際に売却を進めるには所有者や相続関係の確認が重要です。相続登記には申請義務もあるため、必要に応じて司法書士などの専門家への確認も検討します。
Q. 築年数が古い家は、解体してから査定を頼んだ方がよいですか？
先に解体した方がよいとは限りません。建物を残したまま売る方法、土地としての利用を想定する方法などが考えられるため、解体費用を負担する前に、建物と土地の両方を確認してから判断することをおすすめします。
≫ 「売るかどうか」を決める前でも相談できます
センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、京都市伏見区の戸建て・マンション・土地・相続不動産・空き家などについて、売却を決める前の段階からご相談いただけます。
「価格だけ知っておきたい」
「相続した実家を売るか残すか迷っている」
「住宅ローンが残っているので、売却できるか確認したい」
「売るか貸すか比較したい」
「他社の査定を受けたが、価格の根拠がよく分からなかった」
このような段階でも構いません。
査定を受けること自体を目的にするのではなく、まず現在の不動産について何を確認すればよいのかを整理することが大切です。
「自分の場合はどうなのだろう」と思われたら、売却するかどうかを決めるための判断材料を整理するところからご相談ください。
≫ このシリーズを最初から確認する
不動産売却についてまだ何から考えればよいか分からない場合は、Vol.1から順番に確認すると、売却の判断材料を整理しやすくなります。
売却相場、自分の事情、不動産会社の選び方などを一つずつ確認したうえで、査定を受けるかどうかを判断してください。
≪ Vol.4▶ 不動産売却はどの会社に頼む？京都市伏見区で不動産会社を選ぶ7つのポイント
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