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不動産売却は何から始める？住み替え・相続・空き家などケース別に解説
京都市伏見区で不動産売却を考えていても、すべての方が同じ順番で進めればよいわけではありません。
住み替えなら、今の家の売却と新居購入の資金計画。
相続した実家なら、まず所有者や相続登記の確認。
空き家なら、建物の状態や今後の管理、売却・賃貸・保有などの比較。
住宅ローンが残っているなら、売却価格だけでなくローン残高や抵当権の確認が必要です。
大切なのは「とりあえず売りに出す」ことでも、「とりあえず査定する」ことでもありません。
自分がなぜ売却を考えているのかを整理し、その事情に応じて必要な情報を集めることが最初の一歩です。
このVol.3では、代表的な6つのケースについて、「自分の場合は何から確認すればよいのか」を整理します。
≫ ケース① 住み替え｜先に確認したいのは「売却後に使える資金」
住み替えで最初に悩みやすいのが、「今の家を先に売るか、新しい家を先に買うか」という問題です。
一般に、現在の家を先に売る方法を「売り先行」、新居を先に購入する方法を「買い先行」と呼びます。
売り先行は、売却金額を確認してから新居の予算を決めやすい一方、引渡し時期によっては仮住まいが必要になることがあります。
買い先行は、新居探しを先に進められる一方、現在の住宅ローンが残っている場合には、新しい住宅ローンとの資金計画を慎重に確認する必要があります。
そのため住み替えでは、査定価格だけを見るのではなく、
・現在の住宅ローン残高
・売却に必要となる費用
・売却後に残る見込みの資金
・新居の購入予算
・売却と購入の希望時期
を一緒に整理します。
住み替えでは「いくらで売れるか」より、「売ったあとにいくら使えるか」が重要です。
≫ ケース② 相続した実家｜価格より先に「誰の不動産か」を確認する
親から京都市伏見区の実家を相続したものの、「住む予定がない」「兄弟姉妹でどうするか決まっていない」という方もいらっしゃるでしょう。
相続不動産では、価格を調べるだけでなく、まず登記上の所有者を確認することが重要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
相続した実家については、
・相続登記が済んでいるか
・相続人は誰か
・誰が取得するのか決まっているか
・今後住む人がいるか
・売却、保有、活用のどれを検討するか
などを整理します。
また、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となるなど、適用には細かな要件があります。
税制は「相続した家なら使える」と単純に判断せず、売却方法を決める前に税理士などの専門家へ確認することが大切です。
≫ ケース③ 空き家｜「売るかどうか」より先に放置しない方法を考える
相続などをきっかけに、伏見区内の実家が空き家になっているケースもあります。
空き家だからといって、必ずすぐ売却しなければならないわけではありません。
将来住む可能性があるなら保有する選択肢もありますし、建物や立地などの条件によっては賃貸やその他の活用を検討できる場合もあります。
一方で、「使っていないからそのまま」にすることには注意が必要です。
建物は使用しなくても、屋根・外壁・雨漏り・庭木・雑草などの管理が必要です。
適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は「管理不全空家等」として市区町村から指導・勧告の対象になる場合があります。
勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる場合があります。
空き家では、
・今後利用する予定があるか
・建物の状態はどうか
・定期的に管理できるか
・年間の維持費はいくらか
・売却、賃貸、保有のどれが現実的か
を確認しましょう。
空き家では「売るか、売らないか」だけでなく、「今後どう管理するか」まで含めて判断することが大切です。
≫ ケース④ 住宅ローンが残っている｜査定価格と「ローン残高」を比べる
住宅ローンが残っているからといって、それだけで自宅を売却できないわけではありません。
ただし、住宅ローンを利用している不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
通常の売却では、決済時に住宅ローンを完済するなどして、買主へ引き渡すために抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
そのため最初に確認したいのは、
「いくらで売れそうか」と「住宅ローンがいくら残っているか」の両方です。
たとえば売却代金などで住宅ローンを完済できる見込みなら、通常の売却を検討しやすくなります。
一方、売却代金だけでは完済できない場合には、不足分を自己資金で補えるかなど、資金計画の確認が必要です。
返済の継続自体が難しく、通常の方法では抵当権を抹消できない場合には、金融機関等との調整を前提として任意売却を検討するケースもあります。
任意売却は通常の売却とは手続きが異なるため、単に「ローン残高より査定額が低いから任意売却」と判断するものではありません。
≫ ケース⑤ 離婚｜価格だけでなく「名義とローン」を先に整理する
離婚に伴って自宅をどうするか考える場合も、不動産価格だけでは判断できません。
まず確認したいのは、不動産の所有名義と住宅ローンの契約内容です。
夫婦共有名義なのか、どちらか一方の単独名義なのか。
住宅ローンは誰が借りているのか。
連帯債務者や連帯保証人などがいるのか。
そして、売却するのか、どちらかが住み続けるのか。
こうした条件によって必要な手続きは変わります。
財産分与や税務、住宅ローン契約などは法律・税務・金融機関の判断が関係するため、不動産会社だけで完結する問題ではありません。
必要に応じて弁護士、税理士、金融機関などへ確認しながら整理することが大切です。
≫ ケース⑥ 転勤・老後・家族構成の変化｜「売るか貸すか」を比較する
転勤、定年退職、子どもの独立などをきっかけに、現在の家をどうするか迷うこともあります。
この場合、「売却する」だけが選択肢とは限りません。
将来戻ってくる可能性があるなら保有する、条件が合えば賃貸として活用する、といった選択肢も考えられます。
ただし、「売る」と「貸す」では確認する数字が違います。
売却なら、売却見込み額、諸費用、住宅ローン残高、税金などを確認します。
賃貸なら、想定賃料だけでなく、管理費用、修繕、空室期間、固定資産税などを考える必要があります。
また、住宅ローン返済中の自宅を賃貸へ変更する場合は、ローン契約や金融機関への確認が必要になることがあります。
「売ったらいくら」と「貸したら毎月いくら」だけを比べるのではなく、それぞれの手取りと負担を比較することが重要です。
≫ 京都市伏見区では「不動産の状態」も判断材料になります
売却理由だけでなく、所有している不動産そのものの条件によっても選択肢は変わります。
伏見桃山・丹波橋・深草などの既成市街地には、長く住宅地として使われてきた場所があります。
また、醍醐・石田、向島、淀、羽束師・久我・横大路など、伏見区内でも住宅の種類や土地利用は一様ではありません。
古い戸建てや相続した実家の場合には、築年数だけで判断するのではなく、道路との接し方、境界、土地の形、増改築の状況、建物の状態なども確認したいところです。
マンションなら、専有部分だけでなく、管理状況や修繕計画なども売却を考える材料になります。
書類やインターネット上の価格だけでは分からず、現地確認が必要になる条件もあります。
「なぜ売るのか」と「どんな不動産なのか」の両方を確認して、初めて自分に合った売却方法を考えやすくなります。
≫ どのケースでも「最初にすること」は同じではありません
住み替え、相続、空き家、住宅ローン、離婚、転勤。
元記事では「どのケースでも、まず今いくらで売れるかを知る」としていましたが、実際には確認する順番が異なります。
住み替え
住宅ローン残高と売却後に使える資金を確認する。
相続
相続人と登記状況を確認する。
空き家
建物の状態、管理、今後の利用予定を確認する。
住宅ローン
ローン残高と売却見込み額を比較する。
離婚
所有名義、住宅ローン、今後誰が住むのかを整理する。
転勤・老後など
売却、賃貸、保有それぞれの条件を比較する。
もちろん、不動産の市場価値はどのケースでも重要な判断材料です。
しかし、査定価格だけでは「自分はどうすればよいか」の答えは出ません。
自分の事情と不動産の状態を整理したうえで価格を見ることで、査定もより意味のある判断材料になります。
≫ まだ「売る」と決めていなくても、整理できることがあります
不動産について迷っている段階では、売却を前提に話を進める必要はありません。
「相続した実家を残すか売るか決められない」
「住み替えたいけれど、先に売るべきか分からない」
「空き家を売るのと貸すのと、どちらを検討すればよいのか分からない」
「住宅ローンが残っていて、自分の場合は売却できるのか分からない」
そのような段階であれば、まず必要なのは結論ではなく、判断材料の整理です。
センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、京都市伏見区の地域事情と不動産の個別条件を確認しながら、何を調べれば判断できるのかを整理するご相談を承っています。
「自分の場合はどうなのだろう」と思われたら、売却を決める前に、判断材料を整理するところからご相談ください。
≫ よくあるご質問
Q. 売るか貸すか決めていなくても、不動産会社に相談できますか？
はい。売却と賃貸では確認する収入・費用・リスクが異なります。両方の条件を整理してから判断する方法もあります。
Q. 相続した実家は、相続登記をしないまま売却できますか？
売却して買主へ所有権を移転するためには、相続による権利関係を登記に反映させる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されていますので、まず現在の登記状況を確認しましょう。
Q. 住宅ローン残高より査定価格が低いと売却できませんか？
それだけで売却できないと決まるわけではありません。不足額を自己資金などで補って完済できるか、金融機関との調整が必要な状況なのかによって対応が変わります。まず住宅ローン残高と売却に伴う費用を含めて確認します。
Q. 空き家はすぐに売った方がよいのでしょうか？
一律には決められません。今後の利用予定、建物の状態、維持管理の負担、賃貸などの活用可能性を比較します。ただし、使用しない場合でも適切な管理は必要です。
Q. 住み替えは今の家を売ってから新居を買う方がよいですか？
売り先行・買い先行のどちらが適しているかは、住宅ローン残高、自己資金、現在の家の売却見込み、新居の希望時期などによって変わります。まず住み替え全体の資金計画を確認することが大切です。
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≪ Vol.2▶ 京都市伏見区の不動産売却相場は？自宅の価格を調べるときの見方
Vol.4▶ 不動産売却はどの会社に頼む？京都市伏見区で不動産会社を選ぶ7つのポイント ≫
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