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購入・所有・売却・相続で知っておきたい税金の基本
不動産には、購入するとき、所有しているとき、売却するとき、相続するときなど、さまざまな場面で税金が関係します。
「家を買うと、どんな税金がかかるの？」
「不動産を売ったら、必ず税金がかかるの？」
「相続した実家を売ると、税金はどうなるの？」
このような疑問をお持ちの方は少なくありません。
不動産の税金は、制度の名前が難しく、特例や軽減措置も多いため、分かりにくいと感じられがちです。しかし、基本的な考え方を知っておくだけでも、購入・売却・相続の判断がしやすくなります。
このページでは、不動産に関する税金の基礎知識を、できるだけ分かりやすくご紹介します。
※税制は改正される場合があります。また、実際の税額や特例の適用可否は、お客様の状況によって異なります。詳しくは税理士・税務署などの専門機関へご確認ください。
| 目 次 | ：不動産購入にかかる主な税金 |
| ：不動産を所有している間にかかる税金 | |
| ：不動産売却時にかかる税金 | |
| ：相続時に関係する税金 | |
| ：贈与時に関係する税金 | |
| ：住宅ローン控除について | |
| ：リフォームに関する税制優遇 | |
| ：不動産の税金で失敗しないためのポイント | |
| ：不動産の税金Q＆A | |
| ：まとめ |
｜ 不動産購入時にかかる主な税金
不動産を購入すると、物件価格以外にもさまざまな諸費用が必要になります。その中には、税金も含まれます。
1. 印紙税
印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローン契約書など、一定の契約書を作成する際にかかる税金です。
契約金額に応じて税額が決まり、一般的には契約書に収入印紙を貼付して納税します。
ポイント
- 不動産売買契約書に必要
- 住宅ローン契約書にも必要となる場合がある
- 契約金額によって税額が異なる
- 軽減措置が設けられている場合がある
不動産購入時には、売買代金だけでなく、契約書にかかる印紙税も資金計画に入れておくことが大切です。
2. 登録免許税
登録免許税は、不動産の登記を行う際にかかる税金です。
不動産を購入したときには、所有権移転登記が必要になります。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が抵当権を設定するため、その登記にも登録免許税がかかります。
主な登記の例
- 建物を新築したときの所有権保存登記
- 土地や建物を購入したときの所有権移転登記
- 住宅ローンを利用したときの抵当権設定登記
- 相続した不動産の所有権移転登記
ポイント
- 登記内容によって税率が異なる
- 固定資産課税台帳に登録された価格などを基準に計算される
- 一定の住宅用家屋には軽減税率が適用される場合がある
- 軽減を受けるには、床面積や居住用であることなどの要件がある
登記は、不動産の権利関係を明確にするためにとても重要です。購入時の諸費用として、司法書士費用とあわせて確認しておきましょう。
3. 不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけ課税される地方税です。
売買だけでなく、贈与や建物の新築・増築による取得も対象になります。一方で、相続によって不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。
ポイント
- 購入後しばらくしてから納税通知書が届くことが多い
- 土地・建物それぞれに課税される
- 新築住宅や一定の中古住宅には軽減措置がある
- 相続による取得は原則非課税
- 生前贈与や相続時精算課税制度による贈与は、課税対象になる場合がある
不動産取得税は、購入時にすぐ支払う費用ではないため、忘れた頃に納税通知書が届くことがあります。購入後の資金計画として、あらかじめ想定しておくと安心です。
｜不動産を所有している間にかかる税金
不動産は、購入して終わりではありません。所有している間にも、毎年かかる税金があります。
1. 固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に課税される税金です。
市区町村から納税通知書が届き、通常は年に複数回に分けて納付します。
ポイント
- 毎年1月1日時点の所有者に課税される
- 土地・建物それぞれに課税される
- 固定資産税評価額をもとに計算される
- 住宅用地には軽減措置がある
マイホームを購入する際は、住宅ローンの返済額だけでなく、毎年の固定資産税も考慮しておく必要があります。
2. 都市計画税
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てるための税金です。
市街化区域内にある土地や建物に課税されるもので、固定資産税とあわせて納付するのが一般的です。
ポイント
- 市街化区域内の土地・建物が対象
- 固定資産税と一緒に納付することが多い
- すべての不動産に必ず課税されるわけではない
京都市伏見区で不動産を購入する場合も、固定資産税・都市計画税の目安を事前に確認しておくことをおすすめします。
｜不動産売却時にかかる税金
不動産を売却した場合、必ず税金がかかるわけではありません。
税金が関係するのは、売却によって利益、つまり「譲渡所得」が出た場合です。
1. 譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して所得税・住民税が課税されます。
譲渡所得は、次のように計算します。
譲渡所得
＝ 売却価格
－ 取得費
－ 譲渡費用
－ 特別控除額
取得費とは、その不動産を購入したときの代金や購入時の費用などです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、建物解体費などが含まれる場合があります。
ポイント
- 売却益が出た場合に課税される
- 利益が出なければ、原則として譲渡所得税はかからない
- 所有期間によって税率が異なる
- マイホーム売却には特例が使える場合がある
2. 所有期間による税率の違い
不動産売却の税率は、所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
注意したいのは、所有期間の判定は「売却した日」ではなく、「売却した年の1月1日時点」で判断するという点です。
ポイント
- 売却した年の1月1日時点で5年超なら長期譲渡所得
- 5年以下なら短期譲渡所得
- 一般的に短期譲渡所得の方が税率は高い
- 売却時期によって税負担が変わることがある
不動産を売却する際は、「いつ売るか」も税金に関係する重要なポイントです。
3. マイホームの3,000万円特別控除
自宅として住んでいたマイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。
この制度を利用できれば、売却益が出ていても税金がかからない、または大きく軽減される場合があります。
例
譲渡所得が2,500万円の場合
2,500万円 － 3,000万円特別控除 ＝ 課税対象0円
このように、マイホーム売却では非常に大きな効果がある制度です。
注意点
- 自分が住んでいた家であること
- 住まなくなってから一定期間内に売却すること
- 親子・夫婦など特別な関係者への売却ではないこと
- 過去に同じ特例を利用している場合は使えないことがある
- 適用を受けるには確定申告が必要
「住んでいた家だから必ず使える」という制度ではありません。売却前に要件を確認しておくことが大切です。
｜相続時に関係する税金
親から実家を相続した場合など、不動産と相続は深く関係します。
相続時には、相続税だけでなく、その後の売却時の税金も考えておく必要があります。
1. 相続税
相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合に課税されます。
相続税の基礎控除
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、法定相続人が3人の場合、
3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円
となります。
相続財産の総額がこの基礎控除額以下であれば、原則として相続税はかかりません。
ポイント
- 相続税は全員に必ずかかるわけではない
- 不動産は相続税評価額で評価される
- 小規模宅地等の特例が使える場合がある
- 相続税がかからなくても、遺産分割や名義変更は必要
相続では、税金だけでなく、誰が不動産を引き継ぐのか、売却するのか、共有にするのかといった判断も重要です。
2. 相続した不動産を売却した場合の税金
相続した不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかる場合があります。
相続した不動産の場合、購入時の金額が分からないことも多く、取得費の計算が難しくなることがあります。
ポイント
- 相続しただけでは譲渡所得税はかからない
- 売却して利益が出た場合に課税される
- 取得費が分からない場合は税額が大きくなることがある
- 相続登記や遺産分割の状況によって売却手続きが変わる
相続した実家を売却する場合は、早めに不動産会社や税理士へ相談することをおすすめします。
3. 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。
これは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。
主な要件の一例
- 被相続人が住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始直前に、被相続人以外に居住者がいなかったこと
- 売却時に耐震基準を満たす、または建物を取り壊して売却するなど一定の要件を満たすこと
なお、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が最高2,000万円となる場合があります。
相続空き家の特例は要件が細かいため、「使えると思っていたのに使えなかった」ということがないように、売却前の確認が重要です。
｜贈与時に関係する税金
不動産を親から子へ生前に移す場合など、無償で不動産を譲り受けると、贈与税の対象になる場合があります。
贈与税
贈与税は、個人から財産をもらった場合に課税される税金です。
親子間であっても、無償で不動産を譲り受けた場合は、原則として贈与税の対象になります。
ポイント
- 親子間でも贈与税がかかる場合がある
- 不動産取得税もかかる場合がある
- 登録免許税も相続より高くなる場合がある
- 相続時精算課税制度などの特例がある
- 相続と贈与のどちらが有利かは個別判断が必要
生前贈与は、相続対策として有効な場合もありますが、税金や登記費用を含めて慎重に検討する必要があります。
｜住宅ローン控除について
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の要件を満たせば「住宅ローン控除」を受けられる場合があります。
正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
ポイント
- 年末の住宅ローン残高をもとに控除額を計算する
- 所得税から控除され、控除しきれない場合は住民税から一部控除されることがある
- 初年度は原則として確定申告が必要
- 2年目以降は会社員の場合、年末調整で手続きできる場合がある
- 住宅の省エネ性能や入居年によって控除内容が異なる
近年は、省エネ性能の高い住宅ほど優遇される傾向があります。新築住宅・中古住宅・リフォーム済住宅を購入する際は、住宅ローン控除の対象になるかどうかも確認しておきましょう。
｜リフォームに関する税制優遇
一定のリフォーム工事を行った場合、税制優遇を受けられる場合があります。
対象となる可能性があるリフォーム
- 耐震改修
- 省エネ改修
- バリアフリー改修
- 長期優良住宅化リフォーム
- 子育て対応リフォームなど
工事内容や住宅の条件によって、所得税の控除や固定資産税の減額措置が受けられる場合があります。
リフォームを検討する際は、工事前に制度の対象になるか確認しておくことが大切です。
｜不動産の税金で失敗しないためのポイント
不動産の税金で失敗しないためには、次の3つが大切です。
1. 早めに確認する
税金の特例は、「売却後に知った」「工事後に知った」では使えない場合があります。
購入・売却・相続・リフォームを検討し始めた段階で、早めに確認しておきましょう。
2. 自己判断しない
インターネット上には多くの情報がありますが、税制は毎年改正されることがあり、個別の条件によって結果が変わります。
「自分も使えるはず」と思い込まず、専門家に確認することが大切です。
3. 不動産会社と専門家を上手に活用する
不動産会社は、売却価格や販売方法、購入資金計画の相談に対応できます。
一方で、具体的な税額計算や申告内容の判断は、税理士や税務署の専門分野です。
不動産会社と税理士・司法書士などの専門家が連携することで、より安心して手続きを進めることができます。
｜不動産の税金Q&A
Q1. 不動産を売却したら必ず税金がかかりますか？
いいえ、必ず税金がかかるわけではありません。
不動産売却で課税されるのは、売却によって利益、つまり譲渡所得が出た場合です。
売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて利益が出なければ、原則として譲渡所得税はかかりません。
ただし、特例を利用する場合や損失が出た場合でも、確定申告が必要または有利になるケースがあります。
Q2. 家を売ったら確定申告は必要ですか？
売却益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。
また、マイホームの3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、確定申告が必要です。
税金がかからないと思われる場合でも、申告が必要なケースがありますので、売却した翌年の申告時期までに確認しておきましょう。
Q3. 不動産売却の税率はどれくらいですか？
所有期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得になります。
一般的に、短期譲渡所得の方が税率は高くなります。
売却時期が少し変わるだけで税率区分が変わる場合もあるため、売却前に確認しておくことが大切です。
Q4. マイホームの3,000万円特別控除は誰でも使えますか？
いいえ、誰でも使えるわけではありません。
自分が住んでいた家であること、親族など特別な関係者への売却ではないこと、過去の特例利用状況など、一定の要件があります。
また、適用を受けるには確定申告が必要です。
Q5. 相続した実家を売却すると税金はかかりますか？
売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかる場合があります。
ただし、一定の要件を満たす相続空き家については、譲渡所得から最高3,000万円、相続人が3人以上の場合は最高2,000万円まで控除できる特例が使える場合があります。
要件が細かいため、売却前に確認することをおすすめします。
Q6. 不動産取得税はいつ支払うのですか？
不動産取得税は、購入時にその場で支払う税金ではありません。
一般的には、不動産を取得してから数か月後に、都道府県から納税通知書が届きます。
新築住宅や一定の中古住宅、住宅用土地には軽減措置がある場合があります。
Q7. 固定資産税はいつ支払うのですか？
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
通常は春頃に市区町村から納税通知書が届き、年に複数回に分けて納付することができます。
納付時期は自治体によって異なります。
Q8. 固定資産税はいくらぐらいかかりますか？
固定資産税は、不動産の評価額や土地・建物の内容によって異なります。
同じ価格帯の住宅でも、土地の広さ、建物の構造、築年数、住宅用地の軽減措置の有無などによって税額は変わります。
購入前に確認できる場合は、直近の固定資産税額を確認しておくと安心です。
Q9. 親から家をもらうと税金はかかりますか？
親子間であっても、無償で家を譲り受けた場合は贈与税の対象になる場合があります。
また、不動産取得税や登録免許税も発生する場合があります。
相続で受け取る場合と生前贈与で受け取る場合では、税金や手続きが大きく異なるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
Q10. 相続税は全員が支払う必要がありますか？
いいえ、相続税は全員に必ずかかるわけではありません。
相続税には基礎控除があります。
基礎控除額は、
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
です。
相続財産の総額がこの範囲内であれば、原則として相続税はかかりません。
Q11. 不動産を共有名義にすると税金はどうなりますか？
固定資産税は、共有者全員が関係する税金になります。
また、将来売却する場合には共有者全員の同意が必要になるため、相続や売却の場面で手続きが複雑になることがあります。
共有名義は便利な面もありますが、将来の管理・売却・相続まで考えて慎重に判断しましょう。
Q12. 住宅ローン控除とは何ですか？
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、一定の要件を満たすと所得税などの控除を受けられる制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。
住宅の性能、入居時期、借入期間、所得要件などによって適用内容が変わります。
Q13. 空き家を所有しているだけでも税金はかかりますか？
はい。空き家であっても、土地や建物を所有していれば固定資産税や都市計画税がかかります。
また、管理状態が悪く、特定空家等に認定されると、住宅用地の固定資産税軽減措置が受けられなくなる場合があります。
空き家は放置せず、売却・賃貸・管理・活用を早めに検討することが大切です。
Q14. リフォームをすると税金の優遇はありますか？
一定の耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修などを行った場合、税制優遇を受けられる場合があります。
ただし、工事内容や住宅の条件、申請手続きによって適用可否が異なります。
リフォーム工事を始める前に、制度の対象になるか確認しておきましょう。
Q15. 不動産を売却した年の固定資産税は誰が払うのですか？
法律上は、毎年1月1日時点の所有者に納税義務があります。
ただし、不動産売買の実務では、引渡日を基準に売主・買主で日割り精算することが一般的です。
この精算方法は契約内容によって異なるため、売買契約時に確認しておきましょう。
｜まとめ
不動産の税金は「早めの確認」が大切です
不動産の税金は、購入・所有・売却・相続・贈与など、それぞれの場面で内容が異なります。
また、多くの制度には軽減措置や特例がありますが、適用には細かな要件があります。
知らなかったことで税負担が大きくなったり、使えると思っていた特例が使えなかったりすることもあります。
不動産の購入・売却・相続をご検討の際は、税金面も含めて早めに確認しておくことが大切です。
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