ロイヤルマンション桃山｜桃山南口駅近くで暮らす根来の住まい

▶ 桃山南口駅徒歩3分、根来に建つ駅近マンション

ロイヤルマンション桃山は、京都市伏見区桃山町根来18番地12に位置する、1980年8月竣工の鉄筋コンクリート造・地上6階建マンションです。京阪宇治線「桃山南口」駅まで不動産表示で徒歩3分と、日々の電車利用を組み立てやすい立地にあります。建物には22住戸のほか非住戸2戸があり、京都市のマンション管理計画認定制度では2026年6月に認定を受けています。周辺にはスーパー、コンビニ、医院、郵便局などの日常施設があり、桃山丘陵や伏見桃山陵にも近い、住宅地と緑が隣り合う環境です。購入時には住戸ごとの改修履歴や管理費・修繕積立金、管理規約なども含めて確認するとよいでしょう。

▶ ロイヤルマンション桃山の魅力

ロイヤルマンション桃山の大きな特徴は、京阪宇治線「桃山南口」駅を徒歩圏で利用できる立地です。確認できた不動産表示では徒歩3分で、宇治方面だけでなく中書島方面への移動もしやすく、京阪本線への乗り継ぎを生活動線に組み込みやすい位置にあります。

建物は1980年8月竣工の鉄筋コンクリート造6階建です。京都市のマンション管理計画認定制度では、22住戸と非住戸2戸を有する建物として2026年6月11日に認定されています。築年数だけで判断するのではなく、長期修繕計画や修繕積立金、実施済み工事の内容まで確認することが重要なマンションです。

過去に確認できる住戸情報では、2LDK・2SLDK・3LDKなどの間取りがあり、専有面積は53㎡台から66㎡台の住戸が確認されています。住戸ごとに間取り変更やリフォームが行われている可能性があるため、購入時は現況を優先して確認してください。

1階にはアイン薬局伏見桃山店があり、近くには沖医院、フレスコ桃山南口店などがあります。駅だけでなく、日常の買い物や医療機関を徒歩生活の中で組み合わせやすい点も、この立地を考えるうえで注目したい要素です。

また、桃山南口駅の北側には桃山丘陵の緑が広がり、伏見桃山陵やその参道へもアクセスできます。都市部の利便施設だけでなく、桃山らしい緑や歴史を身近に感じられる環境を求める方にも検討しやすい立地です。

▶ 地域スタッフから見た魅力

桃山町根来周辺で暮らす場合、まず使いやすいのが京阪宇治線です。桃山南口駅から中書島方面へ出れば京阪本線へ乗り継ぐことができ、反対方向は六地蔵・宇治方面へつながります。駅までの距離が短いため、毎日の通勤・通学で駅まで長く歩きたくない方には比較しやすい条件です。

買い物は桃山南口駅周辺のフレスコ桃山南口店やコンビニなどを組み合わせる形になります。大型商業施設が建物の目の前に集中している地域ではありませんが、駅周辺で日常の買い物を済ませやすく、六地蔵方面まで生活圏を広げると選択肢が増えます。

周辺の地形を見ると、山科川側の比較的平坦なエリアと、桃山丘陵へ向かって高低差が出てくるエリアが隣接しています。伏見桃山陵方面へ散策する際は坂道がありますので、徒歩や自転車を中心に生活される方は、購入前に駅・スーパー・学校への実際のルートを歩いて確認すると暮らしをイメージしやすくなります。

駅近という条件に加えて、昔からの桃山の住宅地、丘陵の緑、伏見桃山陵などが身近にある点がこの場所の特徴です。利便性だけを比較するのではなく、建物管理の状況や住戸の状態、周辺の高低差まで含めて検討したいマンションです。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都市伏見区桃山町根来18番地12
交通	：京阪宇治線「桃山南口」駅徒歩3分
築年月	：1980年8月
総戸数	：22住戸（ほか非住戸2戸）
構造	：鉄筋コンクリート造（RC造）
階数	：地上6階建
土地権利	：所有権
用途地域	：準住居地域
分譲会社	：近畿土地建設工業株式会社
施工会社	：株式会社伊西組
管理会社	：株式会社共栄薬研
管理方式	：全部委託
間取り	：2LDK・2SLDK・3LDK等
専有面積	：53.52㎡～66.55㎡
駐車場	：なし
駐輪場	：あり
ペット	：飼育不可

▶ 周辺環境

｜買い物施設

フレスコ桃山南口店
セブン-イレブン伏見桃山南口店
セブン-イレブン桃山町和泉店
アイン薬局伏見桃山店

｜教育施設

京都市立桃山東小学校
京都市立桃山中学校
京都橘中学校・高等学校

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

医療法人社団沖医院
アイン薬局伏見桃山店

｜公園

桃山舟泊公園
遠山公園

｜公共施設

京都桃山南口郵便局
京都市伏見区役所
京都市伏見中央図書館

｜歴史・観光スポット

明治天皇伏見桃山陵
昭憲皇太后伏見桃山東陵
御香宮神社

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★☆	京阪宇治線「桃山南口」駅徒歩3分。中書島方面で京阪本線へ接続できる一方、徒歩10分以内に複数の鉄道路線がある立地ではないため4評価としました。
買い物	★★★★☆	桃山南口駅周辺にスーパー、コンビニ、薬局があり、日常的な買い物を徒歩圏で組み合わせやすい環境です。
教育	★★★☆☆	桃山町根来は桃山東小学校区で、中学校は桃山中学校が指定校として確認されています。学校への実際の通学経路や距離は現地確認をおすすめします。
自然	★★★★☆	桃山丘陵や伏見桃山陵の緑、周辺公園などを日常の散策先として利用しやすい環境です。丘陵側には高低差があります。
生活利便性	★★★★☆	スーパー、医院、薬局、郵便局、鉄道駅を周辺で利用できます。行政施設や大型商業施設は駅前に集中しているわけではないため、移動手段も含めて確認したい立地です。
資産性	★★★★☆	駅徒歩3分、所有権、50～60㎡台の住戸構成に加え、2026年に京都市の管理計画認定を受けている点は中古流通で比較しやすい要素です。一方で1980年築のため、個別住戸の状態や修繕履歴の確認が重要です。将来の価値を保証するものではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

京阪宇治線「桃山南口」駅を徒歩圏で利用したい方
駅までの徒歩時間を抑えたい方
50～60㎡台を中心とした中古マンションを検討している方
スーパーや医院など日常施設へのアクセスを重視する方
桃山丘陵や伏見桃山陵周辺の緑を身近に感じたい方
築年数だけでなく管理状況や修繕計画も確認して住まいを選びたい方
伏見区桃山エリアで中古マンションを比較している方

▶ ロイヤルマンション桃山の売却をご検討の方へ

ロイヤルマンション桃山を売却する際は、「桃山南口駅徒歩3分」という交通条件に加えて、住戸の階数・向き・専有面積・間取り・室内状態、リフォーム履歴などを個別に整理することが重要です。同じマンション内でも住戸条件によって比較されるポイントは異なります。

また、1980年築のマンションでは、建物全体の維持管理状況も購入検討者が確認する項目になります。長期修繕計画、大規模修繕の履歴、管理費・修繕積立金、管理組合の運営状況などを確認できる資料を準備しておくことで、物件の状態をより具体的に伝えやすくなります。2026年に京都市の管理計画認定を受けている点も、管理状況を説明する際の客観的資料の一つです。

査定では、インターネット上の参考価格だけで判断せず、ロイヤルマンション桃山の過去の売出事例に加え、桃山南口駅周辺の同年代・同規模の中古マンション、現在の競合物件、室内状況を比較して価格を検討します。センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、伏見区の地域特性を踏まえて売却方法をご案内します。