リーガル京都桃山｜丹波橋駅近く、2路線を使いやすい住環境

▶ 丹波橋駅徒歩3分、2路線を使いやすい駅近マンション

リーガル京都桃山は、京都市伏見区新町十一丁目に位置する総戸数34戸・鉄筋コンクリート造4階建ての分譲マンションです。京阪本線「丹波橋」駅へ徒歩3分とされ、連絡する近鉄京都線「近鉄丹波橋」駅も利用しやすく、京都駅方面と京阪沿線の双方へ移動しやすい立地が特徴です。住戸は公開された中古流通資料では1R・1Kを中心としたコンパクトな構成が確認されています。丹波橋駅周辺にはスーパーやコンビニ、医療機関があり、伏見区役所や伏見中央図書館、大手筋商店街方面も生活圏として組み合わせやすい場所です。購入・売却時には重要事項調査報告書や登記事項証明書等による確認が必要です。

▶ リーガル京都桃山の魅力

リーガル京都桃山でまず注目したいのは、京阪本線「丹波橋」駅へ徒歩3分とされる駅への近さです。丹波橋駅は京阪本線の主要列車が停車し、近鉄京都線「近鉄丹波橋」駅との乗り換えも可能なため、京都市中心部だけでなく大阪方面、京都駅方面へも行き先に応じて路線を選べます。

建物は鉄筋コンクリート造4階建て、総戸数34戸です。公開された中古流通資料では1R・1K、専有面積約17㎡台から21㎡台の住戸が確認されており、広いファミリータイプを中心とするマンションとは性格が異なるコンパクトマンションとして比較することが大切です。

日々の買い物では、下板橋町の万代丹波橋店や近鉄丹波橋駅の成城石井、京阪丹波橋駅のマツモトキヨシなどを利用できます。駅を使う日に買い物を済ませる選択肢と、自宅から西側の住宅地方面へ出てスーパーを利用する選択肢を組み合わせやすい環境です。

周辺には京都市立伏見板橋小学校、京都市立伏見中学校、京都市立伏見板橋幼稚園があり、新町十一丁目は京都市教育委員会の通学区域資料では伏見板橋小学校・伏見中学校の区域に指定されています。ただし本マンションの住戸構成はコンパクトタイプが中心のため、家族人数や必要面積との適合性を個別に確認する必要があります。

▶ 地域スタッフから見た魅力

新町十一丁目は、丹波橋駅の西側に広がる市街地の一角です。この場所の暮らしを考えるときは、「駅が近い」という一点だけでなく、京阪と近鉄の2路線を日常的に使い分けられることがポイントになります。京都駅方面には近鉄、祇園四条・三条や大阪方面には京阪というように、目的地によって経路を選びやすい立地です。

買い物は駅構内・駅周辺だけで完結させることもできますが、西側へ進めば万代丹波橋店があり、南側へ足を延ばせば伏見大手筋商店街方面へつながります。日常の少量の買い物と、まとめ買いをする日で利用先を分けやすいのがこの周辺の特徴です。

また、伏見区役所と伏見中央図書館がある今町・鷹匠町方面も比較的利用しやすく、行政手続きや図書館利用を生活動線に組み込みやすい位置関係です。近隣には内科、皮膚科などの診療所もあり、駅前で用事をまとめやすい環境が形成されています。

一方、リーガル京都桃山は公開された流通資料を見る限りコンパクト住戸が中心です。購入時には専有面積や収納量、管理状態を確認し、投資目的の場合も賃料だけでなく管理費・修繕積立金、賃貸管理費、将来の修繕負担まで含めて収支を検討することが重要です。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区新町十一丁目361番地
交通	：京阪本線「丹波橋」駅徒歩3分、近鉄京都線「近鉄丹波橋」駅も利用可能
築年月	：2003年2月
総戸数	：34戸
構造	：鉄筋コンクリート造（RC）
階数	：地上4階建て
土地権利	：所有権
用途地域	：近隣商業地域
分譲会社	：創建ホーム
施工会社	：かねわ工務店・水野建設
管理会社	：和光建物総合管理
管理方式	：全部委託
間取り	：1R・1K
専有面積	：約17.16㎡～21.68㎡
駐車場	：なし
駐輪場	：あり
ペット	：飼育不可

▶ 周辺環境

｜買い物施設

万代丹波橋店
成城石井近鉄丹波橋店
マツモトキヨシ京阪丹波橋駅店
セブン-イレブン京都丹波橋駅西店

｜教育施設

京都市立伏見板橋小学校（指定校）
京都市立伏見中学校（指定校）
京都市立伏見板橋幼稚園

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

医療法人仁寿会中津川内科診療所
たつみ皮膚科クリニック
若林内科胃腸科医院
伏見桃山総合病院

｜公園

住吉公園
北鍵屋公園

｜公共施設

京都市伏見区役所
京都市伏見中央図書館
伏見桃山郵便局

｜歴史・観光スポット

御香宮神社
伏見桃山城（模擬天守）・伏見桃山城運動公園
乃木神社

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★★	京阪本線「丹波橋」駅徒歩3分とされ、近鉄京都線「近鉄丹波橋」駅へ乗り換え可能です。京阪・近鉄の2路線を使い分けられる点を評価しました。
買い物	★★★★☆	万代丹波橋店のほか、近鉄丹波橋駅の成城石井、京阪丹波橋駅のドラッグストア、コンビニなど複数の選択肢があります。
教育	★★★★☆	京都市の通学区域では伏見板橋小学校・伏見中学校に指定され、伏見板橋幼稚園も同じ下板橋町にあります。学校の評判や学力は評価対象としていません。
自然	★★★☆☆	市街地型の立地で、身近な公園は利用できますが、大規模な自然環境に隣接する立地ではありません。伏見桃山城運動公園などは休日の散策先になります。
生活利便性	★★★★☆	駅周辺の医療機関に加え、伏見区役所、伏見中央図書館などの公共施設を利用しやすい伏見中心部の生活圏です。
資産性	★★★★☆	駅徒歩3分と2路線利用可能という比較要素に加え、1R・1K中心のコンパクトな住戸構成が確認できます。一方、築年月など公開資料の相違や管理状態、修繕計画の確認が重要です。将来の価格を保証する評価ではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

京阪本線「丹波橋」駅までの近さを重視したい方
京阪線と近鉄京都線を目的地に応じて使い分けたい方
1R・1Kクラスのコンパクトマンションを検討している方
駅周辺でスーパーやドラッグストアを利用したい方
伏見区役所や伏見中央図書館など伏見中心部の施設を利用したい方
御香宮神社や伏見桃山周辺を身近な散策エリアにしたい方
駅距離や管理状況を重視してコンパクトマンションの売買を検討する方

▶ リーガル京都桃山の売却をご検討の方へ

リーガル京都桃山を売却する際は、「丹波橋駅徒歩3分」という交通条件だけで価格を判断せず、住戸の階数、向き、専有面積、室内状態、管理費・修繕積立金、賃貸中か空室かといった条件を整理して比較することが大切です。コンパクトマンションは数㎡の面積差でも購入検討者の判断材料になります。

公開された過去の中古販売履歴では1R・1K、約17㎡台から21㎡台の住戸が確認されています。ただし掲載価格は成約価格とは限らず、市況も変化します。そのため査定時には、同じマンションの過去事例だけでなく、丹波橋駅周辺の同規模マンションや直近の売出事例・成約事例を比較する必要があります。

また、本マンションは築年月や用途地域などについて公開資料間に相違があります。売却開始前に登記事項証明書、管理規約、長期修繕計画、重要事項調査報告書等を揃えておくと、購入検討者への説明が明確になります。将来価格を断定することはできませんが、正確な物件情報と管理状況を整理することは適切な売却活動の重要な準備です。