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▶ 伏見駅徒歩5分、2路線とゆとりある住戸規模を備えた99戸
ファミール伏見桃山町ネクスタージュは、京都市伏見区桃山町真斉1番8に建つ、2003年3月竣工・鉄筋コンクリート造7階建・総戸数99戸の分譲マンションです。近鉄京都線「伏見」駅へ徒歩5分、京阪本線「丹波橋」駅へ徒歩9分とされ、2路線を生活圏に取り込めます。住戸は2LDK～4SLDK、専有面積66.13㎡～106.58㎡と幅があり、駅距離だけでなく住戸規模も比較しやすい物件です。周辺にはスーパー、コンビニ、ドラッグストア、郵便局、指定小学校がまとまっています。購入時は方位や眺望、設備の更新状況、管理費・修繕積立金、駐車場の空き、ペット細則など、住戸別・時点別の条件を確認しましょう。
▶ ファミール伏見桃山町ネクスタージュの魅力
ファミール伏見桃山町ネクスタージュは、丸紅が分譲し、西松建設が施工した2003年3月築のマンションです。鉄筋コンクリート造7階建、総戸数99戸で、東西2棟からなる住棟計画です。
近鉄京都線「伏見」駅へ徒歩5分、京阪本線「丹波橋」駅へ徒歩9分とされ、目的地に応じて2路線を使い分けられます。京阪「墨染」駅も徒歩圏ですが、所要分数は資料ごとに差があるため現地で経路をご確認ください。
分譲時情報では、間取りは2LDK～4SLDK、専有面積は66.13㎡～106.58㎡。70㎡台に加えて90㎡台や100㎡超の住戸もあり、必要な部屋数、収納量、家事動線を比べながら検討できます。
物件紹介資料では、開発公園、センターコート、リバービュープラザ、集会室、宅配ボックス、トランクルームなどが挙げられています。専有部の設備は住戸や改修履歴で現況が異なるため、内覧時の確認が必要です。
管理は三菱地所コミュニティへの全部委託で、管理員は日勤です。調査時点のマンション管理適正評価は82点。評価点に加え、総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金残高、今後の工事予定も確認すると、管理状況を具体的に把握できます。
▶ 地域スタッフから見た魅力
立地の分かりやすい強みは、近鉄「伏見」駅と京阪「丹波橋」駅を使い分けられることです。京都駅方面は近鉄、大阪方面や祇園四条・三条方面は京阪というように経路を選べます。駅までの道はおおむね平坦ですが、信号待ちを含む所要時間は現地で確認しましょう。
買い物は、業務スーパー深草店、カナートモール伏見、近隣のコンビニを組み合わせやすい配置です。カナートモール伏見には食品売場のほかドラッグストアなども入り、食料品と日用品をまとめてそろえられます。
伏見郵便局が近く、指定校の伏見住吉小学校や保育施設も生活圏にあります。通学先は桃山町真斉の住所から伏見住吉小学校・伏見中学校と確認できますが、転入時には京都市教育委員会へ最新の指定を照会してください。
建物は国道24号と津知橋通の間にあり、周辺には住宅、店舗、事業所が混在します。水路や小公園が身近な一方、住戸の向きによって道路音、鉄道音、日照、眺望は異なります。平日と休日、朝と夕方に現地を歩くと暮らし方との相性を判断しやすくなります。
▶ マンション概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | ：京都府京都市伏見区桃山町真斉1番8 |
| 交通 | ：近鉄京都線「伏見」駅徒歩5分／京阪本線「丹波橋」駅徒歩9分 |
| 築年月 | ：2003年3月 |
| 総戸数 | ：99戸 |
| 構造 | ：鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | ：地上7階建 |
| 土地権利 | ：所有権 |
| 用途地域 | ：準工業地域 |
| 分譲会社 | ：丸紅株式会社 |
| 施工会社 | ：西松建設株式会社 |
| 管理会社 | ：三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 管理方式 | ：全部委託（日勤） |
| 間取り | ：2LDK～4SLDK |
| 専有面積 | ：66.13㎡～106.58㎡ |
| 駐車場 | ：あり |
| 駐輪場 | ：あり |
| ペット | ：飼育可。種類、頭数、大きさ等の制限があるため、最新の管理規約・ペット飼育細則をご確認ください |
▶ 周辺環境
｜買い物施設
- ファミリーマート伏見京町店
- 業務スーパー深草店
- カナートモール伏見
- ココカラファイン カナートモール伏見店
｜教育施設
- 京都市立伏見住吉小学校（指定校）
- 住吉保育園
- 墨染保育園
- 京都市立伏見中学校（指定校）
※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。
｜医療施設
- にしだ内科・外科クリニック
- 河野医院
- 京都リハビリテーション病院
｜公園
- 北鍵屋公園
- 住吉公園
｜公共施設
- 伏見郵便局
- 伏見警察署桃山北交番
- 京都市伏見区役所
- 京都市伏見中央図書館
｜歴史・観光スポット
- 墨染寺
- 藤森神社
- 御香宮神社
▶ 暮らしやすさ
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 交通 | ★★★★☆ | 近鉄「伏見」駅徒歩5分、京阪「丹波橋」駅徒歩9分とされ、徒歩10分圏で2路線を利用できます。 |
| 買い物 | ★★★★☆ | スーパー、コンビニ、ドラッグストアを近隣で使い分けられ、日常の食料品と生活用品をそろえやすい施設配置です。 |
| 教育 | ★★★★☆ | 指定校の伏見住吉小学校が近く、住吉保育園や墨染保育園も生活圏にあります。通学区域は入居前に再確認が必要です。 |
| 自然 | ★★★☆☆ | 北鍵屋公園や住吉公園、敷地周辺の水路が身近です。大規模な緑地より、小公園や水辺を日常的に利用する環境です。 |
| 生活利便性 | ★★★★☆ | 郵便局、内科系クリニック、病院が生活圏にあり、伏見区役所や伏見中央図書館も利用を検討できる範囲です。 |
| 資産性 | ★★★★☆ | 駅徒歩5分、2路線利用、幅のある住戸規模、公開管理評価82点は中古流通で比較されやすい要素です。将来の価格を保証するものではありません。 |
※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。
▶ こんな方におすすめ
- 近鉄京都線「伏見」駅を徒歩圏で利用したい方
- 京阪本線も使い分けられる住まいを探している方
- 70㎡台から100㎡超まで、幅広い住戸規模を比較したい方
- スーパー、コンビニ、ドラッグストアの近さを重視する方
- 指定小学校への距離を住まい選びの条件にする方
- 日勤管理、宅配ボックス、集会室などの共用条件を確認したい方
- ペットと暮らせる住戸を規約条件まで確認して検討したい方
▶ ファミール伏見桃山町ネクスタージュの売却をご検討の方へ
ファミール伏見桃山町ネクスタージュの査定では、階数や方位だけでなく、専有面積、間取り、眺望、日照、室内の改修履歴、設備の状態を個別に確認することが重要です。同じマンションでも66㎡台から100㎡超まで住戸規模に幅があるため、単純な平均単価では各住戸の特徴を十分に反映できない場合があります。
近鉄「伏見」駅への距離、京阪線も使える交通条件、周辺の買い物施設、総戸数99戸の建物規模、公開されている管理評価などは、購入希望者が比較しやすい情報です。一方、管理費・修繕積立金、駐車場承継の可否、今後の修繕計画は売却時点の資料で説明できるよう準備しておく必要があります。
当店では、現在の売出事例だけでなく、近隣の成約事例や住戸条件を照合し、査定価格と販売方法を整理します。住み替え、相続、住宅ローン残債がある場合も、諸費用や引渡し時期を含めてご相談いただけます。査定額は将来の成約価格を保証するものではないため、根拠と販売条件を確認しながら進めましょう。
▶ お問い合わせ
ファミール伏見桃山町ネクスタージュの購入をご検討の方には、最新の販売状況、室内状態、管理費・修繕積立金、駐車場、ペット飼育条件、管理規約などを確認してご案内します。公開中の住戸が確認できない場合も、ご希望条件をお聞かせください。
ご所有者様には、無料査定、売却時の諸費用、販売開始までの準備、住み替えの進め方をご説明します。京都市伏見区の地域情報と個別住戸の条件を分けて整理し、無理のない販売計画をご提案します。まずはセンチュリー21ホームサービス伏見桃山店へお気軽にご相談ください。
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【掲載情報について】
掲載内容は、公開情報等をもとに確認のうえ作成していますが、掲載後に変更されることや、正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。
購入・売却等をご検討の際は、管理規約や重要事項調査報告書、管理会社・関係機関などの最新情報を必ずご自身でご確認ください。
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