パルコート桃山北・大和坂2番館｜墨染・JR藤森の2駅2路線を使える低層住宅

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パルコート桃山北・大和坂2番館｜墨染・JR藤森の2駅2路線を使える低層住宅

▶ 墨染・JR藤森の2駅2路線を使える、落ち着いた低層レジデンス

パルコート桃山北・大和坂弐番館は、京都市伏見区深草大亀谷内膳町に建つ鉄筋コンクリート造の分譲マンションです。壱番館と弐番館の2棟で構成され、弐番館は地上3階を中心とした20戸の低層棟です。京阪本線「墨染」駅とJR奈良線「JR藤森」駅の2駅2路線を徒歩圏で使い分けられます。公開された募集履歴では、75㎡台の3LDK住戸が確認でき、住戸内の広さを重視する方にも比較対象となる建物です。購入時には管理状態、修繕計画、駐車場の契約条件、ペット飼育細則など、現在の管理資料を住戸ごとに確認しましょう。

▶ パルコート桃山北・大和坂弐番館の魅力

パルコート桃山北・大和坂弐番館の特徴は、京阪本線とJR奈良線を生活の目的に応じて使い分けられることです。京阪本線は伏見中心部や京都市中心部方面、JR奈良線は京都駅や宇治・奈良方面への移動に利用できます。

建物は第一種低層住居専用地域にあり、地上3階を中心とした低層構成です。壱番館と弐番館は一般道路を挟んで並び、弐番館単体では20戸、2棟を合わせると37戸となります。購入時は棟名を明確にして資料を確認することが重要です。

公開された売買・賃貸の募集履歴では、弐番館に3LDK、専有面積75.23㎡から76.10㎡の住戸が確認できます。各居室の広さ、収納量、バルコニー形状、採光条件は住戸ごとに異なるため、間取り図と現地の両方で確認してください。

分譲時の事業主は永昌不動産、施工は鴻池組です。管理会社は公開資料上、株式会社長谷工コミュニティ、管理方式は全部委託・日勤管理とされています。現在の契約内容や管理員の勤務状況は、重要事項調査報告書での再確認が必要です。

墨染駅周辺にはスーパー、コンビニ、郵便局、診療所などがあり、日常生活に必要な用事を駅の利用と組み合わせやすい環境です。藤森神社や墨染寺など、深草・墨染地域の歴史に触れられる場所も身近にあります。

▶ 地域スタッフから見た魅力

敷地の東西にJR藤森駅と墨染駅が分かれているため、目的地に応じて駅までの方向を選べる立地です。京都駅方面へ向かう日はJR奈良線、京阪沿線へ向かう日は墨染駅という使い分けができ、どちらか一方の路線が運休した際の代替経路も検討できます。

日常の買い物は、墨染駅周辺のフレスコ墨染店やセブン‐イレブンを利用しやすく、品数や駐車場の有無を重視する場合は業務スーパー深草店、ドラッグユタカ伏見深草店なども比較できます。徒歩・自転車・自動車で利用する店舗を分けて考えると生活動線を組み立てやすい地域です。

周辺には住宅地内の道路もあるため、購入前には各駅まで実際に歩き、道路幅、夜間の明るさ、踏切、坂道や雨天時の経路を確認することをおすすめします。自動車を利用する方は、敷地への進入経路と駐車区画の寸法も確認しておきたいポイントです。

休日には藤森神社や墨染寺、海宝寺方面へ歩く選択肢があり、地域の歴史や季節の景観に触れられます。観光地の中心部とは異なり、日常の住宅地と寺社が近い距離で共存していることが、深草大亀谷内膳町周辺の地域性といえます。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区深草大亀谷内膳町10-48
交通	：JR奈良線「JR藤森」駅徒歩6分、京阪本線「墨染」駅徒歩8分
築年月	：1996年12月竣工
総戸数	：20戸（弐番館単体。壱番館17戸と合わせた全体総戸数は37戸）
構造	：鉄筋コンクリート造
階数	：地上3階・地下1階建
土地権利	：所有権
用途地域	：第一種低層住居専用地域
分譲会社	：永昌不動産
施工会社	：株式会社鴻池組
管理会社	：株式会社長谷工コミュニティ
管理方式	：全部委託・日勤管理
間取り	：3LDK
専有面積	：75.23㎡～76.10㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育不可

▶ 周辺環境

｜買い物施設

フレスコ墨染店
セブン‐イレブン伏見深草墨染町店
業務スーパー深草店
ドラッグユタカ伏見深草店

｜教育施設

京都市立藤ノ森小学校（指定小学校）
墨染まちとこども保育園
墨染保育園
京都市立藤森中学校（指定中学校）

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

浅井歯科医院
しらす内科・外科クリニック
おくだこどもクリニック
独立行政法人国立病院機構京都医療センター

｜公園

六躰公園
伏見北堀公園

｜公共施設

伏見警察署墨染交番
伏見墨染郵便局
京都市伏見区役所深草支所
コミュニティプラザ深草図書館
伏見北堀公園地域体育館

｜歴史・観光スポット

海宝寺
墨染寺
藤森神社

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★☆	徒歩10分以内を目安に京阪本線とJR奈良線の2路線を利用できます。いずれも列車種別や時間帯によって利便性が異なるため、実際の通勤・通学時間帯の時刻表確認が必要です。
買い物	★★★★☆	墨染駅周辺のスーパーとコンビニに加え、周辺には業務スーパーやドラッグストアもあります。店舗ごとに距離や駐車場の条件が異なるため、利用手段を分けて考えると便利です。
教育	★★★★☆	指定校は藤ノ森小学校、藤森中学校です。墨染駅周辺には複数の保育施設も確認できます。募集状況、受入年齢、通学経路は各施設と京都市の最新情報をご確認ください。
自然	★★★☆☆	六躰公園や伏見北堀公園などを利用できますが、日常利用のしやすさは目的や移動手段によって異なります。現地で公園までの経路と施設内容をご確認ください。
生活利便性	★★★★☆	駅周辺の診療所、郵便局、交番に加え、深草支所や京都医療センターも利用候補となります。診療科、受付時間、行政窓口の取扱業務は事前確認が必要です。
資産性	★★★★☆	2駅2路線、徒歩10分以内を目安とする駅距離、75㎡台の3LDKという確認済みの条件は、中古流通時の比較材料になります。一方、築年数、管理状態、修繕計画、住戸条件によって評価は変わり、将来の価値を保証するものではありません。