パルコート桃山北・大和坂1番館｜墨染駅徒歩6分・2路線利用の低層マンション

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パルコート桃山北・大和坂1番館｜墨染駅徒歩6分・2路線利用の低層マンション

▶ 墨染駅徒歩6分、JR藤森駅徒歩8分で2路線利用の低層マンション

パルコート桃山北・大和坂壱番館は、京都市伏見区深草大亀谷内膳町10-1に建つ低層マンションです。壱番館と弐番館からなる2棟構成のうち、対象の壱番館は鉄筋コンクリート造3階建て・17戸。1996年12月に竣工し、3LDK・4LDK、専有面積71.14㎡～84.04㎡の住戸で構成されています。京阪本線「墨染」駅へ徒歩6分、JR奈良線「JR藤森」駅へ徒歩8分と、2路線を日常の行き先に応じて使い分けられる立地です。第一種低層住居専用地域とする公開情報が複数あり、周辺にはスーパー、保育施設、指定校、診療所などが点在します。購入時には管理状況、修繕計画、駐車場の空き、ペット規約など、住戸ごと・時点ごとに変わる事項を最新資料で確認することが大切です。

▶ パルコート桃山北・大和坂壱番館の魅力

大きな特徴は、京阪本線「墨染」駅徒歩6分とJR奈良線「JR藤森」駅徒歩8分の2駅2路線を利用できることです。行き先や時間帯に合わせて、京阪本線とJR奈良線を選べます。

建物は鉄筋コンクリート造3階建てで、壱番館は17戸です。弐番館とは一般道路を挟んで並ぶ別棟で、2棟合計は37戸。購入や査定では、棟別の戸数や階数を混同しないことが重要です。

分譲時情報では、間取りは3LDK・4LDK、専有面積は71.14㎡～84.04㎡です。主開口部は南西向きとされ、両面バルコニーの角住戸やライトウェルを設けた住戸もあります。採光や風通しは住戸位置や周辺状況で異なるため、現地で確認しましょう。

複数の公開資料で第一種低層住居専用地域に位置するとされる3階建ての建物で、周辺は戸建住宅や低層建物が多い街並みです。墨染駅周辺にはフレスコ墨染店、セブン-イレブン伏見深草墨染町店があり、日常の買い物を駅利用と組み合わせやすい配置です。

公開情報では、管理は長谷工コミュニティへの全部委託・日勤とされています。購入時は重要事項調査報告書で長期修繕計画、工事履歴、積立状況などを確認し、住戸条件と併せて検討しましょう。

▶ 地域スタッフから見た魅力

暮らしの動線では、墨染駅を使う日にフレスコ墨染店やセブン-イレブン伏見深草墨染町店へ立ち寄る組み合わせがつくりやすい立地です。JR藤森駅も徒歩8分で、京都駅方面と京阪沿線への移動を分けて考えられます。

建物は墨染駅の東側、JR藤森駅との間に広がる住宅地にあります。駅への道は生活道路も含むため、購入前には昼夜それぞれの歩きやすさ、車の通行、照明、坂や段差を実際に確かめると、日常の感覚をつかみやすくなります。

深草大亀谷内膳町の指定校は、京都市教育委員会の通学区域表で藤ノ森小学校・藤森中学校と確認できます。墨染保育園や地域の診療所、京都深草大亀谷郵便局も周辺にあり、教育・医療・手続きの選択肢を確認しながら生活圏を組み立てられます。

休日の身近な行き先としては、樹林や広場のある伏見北堀公園、運動施設を備える伏見桃山城運動公園があります。藤森神社や欣浄寺など深草・墨染の歴史に触れられる場所もあり、鉄道利用だけでなく、近隣を歩いて過ごす選択肢も持てるエリアです。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区深草大亀谷内膳町10-1
交通	：京阪本線「墨染」駅徒歩6分／JR奈良線「JR藤森」駅徒歩8分
築年月	：1996年12月竣工
総戸数	：17戸（壱番館。弐番館20戸を含む2棟合計は37戸）
構造	：鉄筋コンクリート造
階数	：地上3階建て
土地権利	：所有権
用途地域	：第一種低層住居専用地域
分譲会社	：総合地所株式会社
施工会社	：株式会社鴻池組
管理会社	：株式会社長谷工コミュニティ
管理方式	：全部委託・日勤管理
間取り	：3LDK・4LDK
専有面積	：71.14㎡～84.04㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育不可

▶ 周辺環境

｜買い物施設

セブン-イレブン伏見深草墨染町店
フレスコ墨染店
業務スーパー深草店
デイリーカナートイズミヤ伏見店

｜教育施設

京都市立藤ノ森小学校（指定校）
京都市立藤森中学校（指定校）
墨染保育園
京都教育大学附属幼稚園

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

浅井歯科医院
黒田医院
やまもと耳鼻咽喉科医院
独立行政法人国立病院機構京都医療センター

｜公園

伏見北堀公園
伏見桃山城運動公園

｜公共施設

京都深草大亀谷郵便局
伏見北堀公園地域体育館
京都市伏見区役所深草支所
コミュニティプラザ深草図書館

｜歴史・観光スポット

欣浄寺
藤森神社
桓武天皇柏原陵

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★☆	京阪本線「墨染」駅徒歩6分、JR奈良線「JR藤森」駅徒歩8分。徒歩10分以内で2路線を利用できます。
買い物	★★★★☆	墨染駅周辺のスーパーやコンビニに加え、深草出羽屋敷町方面にも複数の買い物施設があります。
教育	★★★★☆	指定校は藤ノ森小学校・藤森中学校です。周辺には保育園や幼稚園もありますが、入園条件や空き状況は各施設へご確認ください。
自然	★★★☆☆	伏見北堀公園や伏見桃山城運動公園を利用できますが、日常的な近さや徒歩経路は現地での確認が必要です。
生活利便性	★★★☆☆	診療所、郵便局、地域体育館、深草支所などがあります。診療科や開庁・開館時間を確認して使い分ける必要があります。
資産性	★★★★☆	駅徒歩6分・2路線利用、70㎡台～80㎡台の住戸規模は中古流通で比較されやすい要素です。管理状態や住戸条件で評価は異なり、将来の価値を保証するものではありません。