藤和ライブタウン伏見桃山｜伏見桃山駅近く、街なかで暮らす住まい

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藤和ライブタウン伏見桃山｜伏見桃山駅近く、街なかで暮らす住まい

▶ 伏見桃山駅徒歩2分、街なかの利便性を備えたマンション

藤和ライブタウン伏見桃山は、京都市伏見区両替町3丁目323番に建つ、1984年12月竣工の鉄筋コンクリート造・地上8階建てマンションです。京阪本線「伏見桃山」駅へ徒歩2分、近鉄京都線「桃山御陵前」駅も徒歩圏にあり、2路線を日常的に使い分けやすい立地が特徴です。伏見大手筋商店街を中心とした買い物エリアにも近く、スーパー、ドラッグストア、医療機関、郵便局など、暮らしに関わる施設がまとまっています。住戸はコンパクトタイプからファミリー向けまで幅があり、購入時には専有面積や間取りだけでなく、管理状況や修繕履歴、住戸ごとの改修状況まで確認して比較したいマンションです。

▶ 藤和ライブタウン伏見桃山の魅力

大きな特徴は、京阪本線「伏見桃山」駅から徒歩2分という駅への近さです。近鉄京都線「桃山御陵前」駅も徒歩3～4分程度とする不動産資料が確認でき、京阪・近鉄の2路線を使い分けられます。JR奈良線「桃山」駅も徒歩圏に位置します。

建物は鉄筋コンクリート造の地上8階建て。分譲会社は藤和不動産株式会社、施工は清水建設株式会社です。公開資料では敷地面積2,786.03㎡、専有面積21.12㎡～98.18㎡とされ、分譲時には1Kから4LDK＋Nまで幅のある住戸プランが用意されていました。

総戸数については資料によって「91戸」と「89戸」の表記があります。京都マンションデータバンクでは総住戸数89戸、当店で確認した売買資料では「89戸＋店舗2戸」とされているため、本ページでは住戸89戸に店舗2戸を加えた計91区画として整理しています。

管理については三菱地所コミュニティ株式会社への全部委託、管理員日勤とする複数の売買資料を確認しています。また、マンション管理業協会のマンション管理適正評価制度に基づく評価が公開されているマンションであり、購入時には最新の評価内容と併せて長期修繕計画や修繕履歴、管理組合収支を確認するとよいでしょう。

一方、1984年竣工の建物であるため、同じマンション内でも住戸ごとのリフォーム歴や設備状態には違いがあります。駅距離だけで判断せず、給排水設備、窓・サッシ、専有部分の改修内容、管理規約などを個別に確認することが大切です。

▶ 地域スタッフから見た魅力

両替町3丁目は、伏見桃山駅と伏見大手筋商店街が生活圏に入る、伏見中心部の街なかです。マンションから駅へ向かう動線と、日常の買い物へ向かう動線を組み合わせやすく、鉄道利用と徒歩での日常生活を両立させやすい位置関係にあります。

周辺にはフレスコスマイル大手筋店、フレスコ桃山店、イオンスタイル伏見桃山、薬マツモトキヨシ京阪伏見桃山駅店などがあります。日々の食品購入から日用品・医薬品まで、用途に合わせて店舗を選びやすい点は立地を検討するうえで分かりやすい特徴です。

また、駅前や商店街だけでなく、少し南へ歩けば御香宮神社、さらに伏見の酒蔵や濠川周辺へと街並みがつながります。月桂冠大倉記念館や寺田屋など、伏見らしい歴史・文化に触れられる場所も生活圏の周辺にあります。

車中心の郊外型マンションとは性格が異なり、鉄道と徒歩を中心に生活したい方が比較しやすい立地です。その反面、駐車場や駐輪場の利用条件は購入前の重要な確認事項になります。車・自転車を所有する場合は、空き状況や台数制限を最新の管理資料で確認してください。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区両替町3丁目323番
交通	：京阪本線「伏見桃山」駅徒歩2分、近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩3分
築年月	：1984年12月
総戸数	：住戸89戸＋店舗2戸
構造	：鉄筋コンクリート造（RC造）
階数	：地上8階建て
土地権利	：所有権
用途地域	：商業地域
分譲会社	：藤和不動産株式会社
施工会社	：清水建設株式会社
管理会社	：三菱地所コミュニティ株式会社
管理方式	：全部委託・管理員日勤
間取り	：1K～4LDK
専有面積	：21.12㎡～98.18㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育不可

▶ 周辺環境

｜買い物施設

フレスコスマイル大手筋店
フレスコ桃山店
イオンスタイル伏見桃山
薬マツモトキヨシ京阪伏見桃山駅店

｜教育施設

京都市立伏見南浜小学校（指定小学校）
京都市立桃陵中学校（指定中学校）

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

社会福祉法人浩照会伏見桃山総合病院

｜公園

伏見公園
東奉行公園

｜公共施設

京都市伏見区役所
京都市伏見中央図書館
京都京町郵便局

｜歴史・観光スポット

御香宮神社
月桂冠大倉記念館
寺田屋

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★★	京阪伏見桃山駅徒歩2分に加え、近鉄桃山御陵前駅も徒歩圏。京阪・近鉄の2路線を利用しやすい点を評価しました。
買い物	★★★★★	スーパー、ドラッグストア、コンビニ等が駅・大手筋周辺に複数あり、日常の買い物先を選びやすい立地です。
教育	★★★★☆	京都市教育委員会の通学区域資料で、両替町3丁目は伏見南浜小学校・桃陵中学校区であることを確認しています。
自然	★★★☆☆	駅前の市街地立地ですが、伏見公園や周辺の街区公園に加え、南側には濠川・宇治川派流周辺の水辺環境があります。
生活利便性	★★★★☆	伏見桃山総合病院、伏見区役所、伏見中央図書館、京都京町郵便局など、日常生活に関わる施設を周辺で利用できます。
資産性	★★★★☆	駅徒歩2分、2路線利用圏、複数の住戸規模、公開された管理評価など、中古流通で比較材料となる要素が複数あります。ただし、築年数や住戸状態、管理・修繕状況によって評価は変わり、将来の価格を保証するものではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

京阪本線「伏見桃山」駅に近いマンションを探している方
京阪と近鉄の2路線を使い分けたい方
日常の買い物を徒歩圏で組み立てたい方
伏見大手筋商店街周辺の生活利便性を重視する方
コンパクト住戸からファミリー向け住戸まで比較したい方
伏見桃山の歴史ある街並みや酒蔵エリアに近い暮らしを希望する方
駅距離と管理状況の両方を確認しながら中古マンションを選びたい方

▶ 藤和ライブタウン伏見桃山の売却をご検討の方へ

藤和ライブタウン伏見桃山を売却する際は、「伏見桃山駅徒歩2分」という交通条件だけでなく、専有面積、階数、向き、間取り、室内状態、リフォーム履歴などを整理して査定することが重要です。住戸タイプの幅が広いため、同じマンション内でも単純な坪単価だけでは比較しにくい場合があります。

また、築年数を経たマンションでは、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、修繕積立金、管理組合の収支、耐震関係資料なども購入検討者の判断材料になります。マンション管理適正評価が公開されていることも含め、現在の管理状況を確認できる資料をそろえておくと、建物の状態を説明しやすくなります。

査定では、現在の売出事例だけでなく、過去の成約事例や近隣マンションとの比較も必要です。センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、伏見桃山・大手筋周辺の立地条件を踏まえ、住戸ごとの条件を確認しながら売却方法をご提案します。査定価格は将来の成約価格を保証するものではありませんので、売却時期や希望条件も含めてご相談ください。