グレース・フリーロア伏水｜竹田駅と深草エリアを使い分けられる住まい

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グレース・フリーロア伏水｜竹田駅と深草エリアを使い分けられる住まい

▶ 竹田駅徒歩9分、2路線を使える深草西浦町の住まい

グレース・フリーロア伏水は、京都市伏見区深草西浦町8丁目に位置する、2008年3月築・鉄筋コンクリート造7階建、総戸数32戸のマンションです。近鉄京都線・京都市営地下鉄烏丸線の竹田駅まで徒歩9分とされ、京都方面だけでなく地下鉄烏丸線沿線への移動にも対応しやすい立地です。周辺にはコンビニ、スーパー、ドラッグストア、教育施設、公園、公共施設などが点在しています。専有面積は公開された過去の募集情報で約59㎡台から85㎡台が確認されており、住戸によって2LDKから3LDK系などの間取りが流通しています。購入時には住戸ごとの管理費・修繕積立金、駐車場、ペット飼育条件など最新資料の確認が重要です。

▶ グレース・フリーロア伏水の魅力

大きな特徴のひとつは、近鉄京都線と京都市営地下鉄烏丸線が接続する竹田駅を利用できる立地です。不動産流通資料では竹田駅徒歩9分とされており、竹田駅では近鉄京都線と地下鉄烏丸線を同一駅で利用できます。京都駅方面へ向かう近鉄と、四条・烏丸御池・国際会館方面へつながる地下鉄を目的地によって使い分けられることは、日々の移動を考えるうえで確認しておきたいポイントです。

建物は2008年3月築の鉄筋コンクリート造7階建で、総戸数は32戸です。大規模マンションとは異なる戸数規模で、オートロック、エレベーター、宅配ボックスなどが確認できる募集資料もあります。ただし、設備の仕様や利用条件は住戸・時期により異なるため、購入時には現地と重要事項調査報告書、管理規約等で確認する必要があります。

住戸については、公開された過去の売出履歴で専有面積59.68㎡から85.82㎡までの事例が確認でき、2LDK、2SLDK、3LDK、3SLDKなどの掲載履歴があります。中古マンションでは同じ建物でも専有面積、方位、階数、室内状態、リフォーム履歴によって住み方や価格条件が大きく異なるため、マンション全体の評価と個別住戸の評価を分けて考えることが大切です。

周辺は深草西浦町の住宅や事業所が混在する市街地で、ファミリーマート伏見深草西浦店、フレスコ竹田店、ドラッグユタカ伏見西浦店などの日常利用施設があります。また、京都市青少年科学センターや京都市深草児童館なども深草池ノ内町に位置しており、生活圏内の施設を組み合わせやすい環境です。

中古流通の面では、竹田駅徒歩圏、2路線利用、60㎡前後から80㎡台の住戸が存在することなどが比較材料になります。一方、実際の売却価格は階数、向き、眺望、室内状態、管理状況、修繕計画、市場環境などで変わります。過去の売出価格は成約価格ではなく、将来の資産価値を保証するものでもないため、売却時には同時期の競合物件と個別条件を比較することが重要です。

▶ 地域スタッフから見た魅力

このマンションの立地を見る際は、「竹田駅だけを見る」のではなく、深草西浦町から竹田・藤森方面へ広がる生活圏として考えると特徴をつかみやすくなります。竹田駅は近鉄京都線と地下鉄烏丸線の接続駅で、京都駅方面と四条・烏丸御池方面への経路を使い分けられます。京阪本線の藤森駅も別方向にあり、目的地によって鉄道の選択肢を検討できるエリアです。

日常の買い物では、近隣のコンビニだけでなく、竹田七瀬川町のフレスコ竹田店や深草西浦町5丁目のドラッグユタカ伏見西浦店などを組み合わせられます。特定の大型商業施設だけに依存するというより、竹田・深草周辺に点在する店舗を生活動線に合わせて使うイメージの立地です。

子育て・教育面では、深草西浦町8丁目は京都市の公開通学区域資料で京都市立深草小学校・京都市立深草中学校の区域とされています。また、青風幼稚園、京都市深草児童館、京都市青少年科学センターなども深草エリアにあります。学校の評価や教育水準を示すものではありませんが、教育・児童関連施設が複数存在することは、子育て期の生活を検討する際の確認材料になります。

休日には藤森神社や伏見稲荷大社など深草を代表する歴史的な場所へ足を延ばす選択肢もあります。一方で、伏見稲荷大社周辺などは観光客が多くなる時期や時間帯もあるため、観光地の近さだけを利点として捉えるのではなく、自宅から駅、買い物先、学校までの日常動線を現地で確認したうえで判断することをおすすめします。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区深草西浦町8丁目46
交通	：近鉄京都線・京都市営地下鉄烏丸線「竹田」駅徒歩9分/京阪本線「藤森」駅徒歩13分
築年月	：2008年3月
総戸数	：32戸
構造	：鉄筋コンクリート造（RC造）
階数	：地上7階建
土地権利	：所有権
用途地域	：近隣商業地域・第一種住居地域
分譲会社	：グレース・フリーソナール株式会社
施工会社	：株式会社シード
管理会社	：株式会社合人社計画研究所（
管理方式	：全部委託・日勤管理
間取り	：2LDK・2SLDK・3LDK・3SLDK等
専有面積	：59.68㎡～85.82㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育可。管理規約による制限があります。種類、頭数、大きさ等の最新条件は管理規約・使用細則をご確認ください。

▶ 周辺環境

｜買い物施設

ファミリーマート伏見深草西浦店
フレスコ竹田店
ドラッグユタカ伏見西浦店
セブン-イレブン深草西浦8丁目店

｜教育施設

京都市立深草小学校（指定校）
京都市立深草中学校（指定校）
青風幼稚園
京都市深草児童館

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

独立行政法人国立病院機構京都医療センター
医療法人社団育生会訪問看護ステーションふかくさ

｜公園

深草西公園
深草西浦南公園

｜公共施設

京都市伏見区役所深草支所
京都市青少年科学センター
京都市深草児童館
伏見西浦郵便局
京都市営地下鉄烏丸線竹田駅

｜歴史・観光スポット

藤森神社
伏見稲荷大社
城南宮

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★☆	竹田駅徒歩9分の不動産表示が確認でき、近鉄京都線と地下鉄烏丸線を利用できます。京阪藤森駅も別方向にありますが、徒歩表記には資料差があります。
買い物	★★★★☆	コンビニ、スーパー、ドラッグストアなど複数の日常利用施設が深草西浦町・竹田周辺で確認できます。
教育	★★★★☆	指定校として深草小学校・深草中学校が確認でき、青風幼稚園、深草児童館、青少年科学センターなどの関連施設もあります。学校の評判や学力を評価したものではありません。
自然	★★★☆☆	深草西公園など日常利用できる公園があります。一方、マンション周辺は市街地のため、自然環境については標準的な評価としています。
生活利便性	★★★★☆	買い物施設に加え、深草支所、郵便局、医療機関、児童・文化施設などが深草エリアに点在しています。
資産性	★★★★☆	竹田駅徒歩9分、近鉄・地下鉄2路線利用、60㎡前後から80㎡台の住戸が流通している点は中古市場で比較しやすい要素です。ただし将来の価格を保証する評価ではなく、管理状況や住戸条件、市況によって変動します。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

近鉄京都線と地下鉄烏丸線の両方を利用したい方
竹田駅徒歩10分圏内の中古マンションを検討している方
京都駅方面と四条・烏丸御池方面への交通手段を使い分けたい方
60㎡台から80㎡台程度の住戸を比較したい方
スーパー、コンビニ、ドラッグストアを生活圏内で使い分けたい方
深草小学校・深草中学校区で住まいを探している方
深草・竹田周辺の生活利便性と伏見区らしい歴史環境の両方を重視する方

▶ グレース・フリーロア伏水の売却をご検討の方へ

グレース・フリーロア伏水を売却する際は、「マンション全体の相場」だけで価格を決めるのではなく、専有面積、間取り、階数、向き、角住戸かどうか、室内状態、リフォーム履歴などを個別に確認することが重要です。過去には59㎡台、63㎡台、85㎡台など異なる広さの住戸が売出されており、単純な平均価格だけでは比較しにくいマンションです。

また、購入検討者は月々の管理費・修繕積立金、駐車場の利用可否、長期修繕計画、修繕積立金の改定予定、ペット飼育条件なども確認します。査定時には最新の管理費・修繕積立金だけでなく、総会議事録、長期修繕計画書、重要事項調査報告書などを整理しておくことで、マンションの管理状況を具体的に説明しやすくなります。

センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、グレース・フリーロア伏水だけでなく、竹田・深草・藤森周辺の中古マンションと比較しながら査定を行います。公開されている売出価格は実際の成約価格とは異なるため、現在の競合物件、過去の成約事例、住戸固有の条件を確認したうえで販売方法と価格をご提案します。