グランデュール鴨川Ⅱ番館｜中島河原田町に建つ総戸数182戸のマンション

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グランデュール鴨川Ⅱ番館｜中島河原田町に建つ総戸数182戸のマンション

▶ 竹田駅2路線利用圏、中島河原田町の182戸マンション

グランデュール鴨川Ⅱ番館は、京都市伏見区中島河原田町31-1に位置する、1993年2月築・総戸数182戸のマンションです。地上11階・地下1階建ての建物で、分譲会社はクボタハウス株式会社・中央都市開発株式会社、施工は株式会社淺沼組、現在確認できる管理会社は互光建物管理株式会社です。最寄りの竹田駅では近鉄京都線と京都市営地下鉄烏丸線を利用できます。駅徒歩は資料により20～30分程度と表記差があるため、実際の経路は現地で確認しておきたいところです。周辺には日常の買い物施設や医療施設、公園があり、住戸面積にも幅があるため、家族構成や生活スタイルに合わせて検討しやすいマンションです。

▶ グランデュール鴨川Ⅱ番館の魅力

グランデュール鴨川Ⅱ番館の特徴の一つは、総戸数182戸という規模と、公開資料で2LDKから4LDK、専有面積約69㎡台から100㎡超まで確認できる住戸構成です。中古マンションを検討する際、世帯人数や必要な部屋数に応じて比較しやすい住戸バリエーションがあります。

最寄りの竹田駅では近鉄京都線と京都市営地下鉄烏丸線が利用できます。同じ駅から京都駅方面と地下鉄都心部方面へアクセスできる点は、通勤・通学先によって交通手段を選びやすい要素です。一方、駅徒歩については徒歩20分、駅近型マンションとは性格が異なります。

建物は1993年2月築で、施工は株式会社淺沼組です。管理については互光建物管理株式会社への全部委託、日勤管理とする複数の公開資料を確認できます。中古購入では築年数だけで判断せず、長期修繕計画、修繕積立金の水準、大規模修繕履歴、管理組合の運営状況などを重要事項調査報告書で確認することが大切です。

敷地内駐車場が設けられていることも公開中の売買資料で確認できます。ただし、駐車料金や空き状況、利用できる車種は時期によって変動します。自動車を日常的に使う場合は、住戸購入の判断と同時に駐車区画の空き状況を確認しておく必要があります。

売却・購入時の比較材料としては、竹田駅で2路線を利用できること、70㎡前後から100㎡超まで住戸規模に幅があること、182戸規模であることなどが挙げられます。ただし、中古価格は階数、方位、専有面積、室内状態、管理状況、市況などによって変わるため、これらは将来の資産価値を保証するものではありません。

▶ 地域スタッフから見た魅力

この立地を考えるときは、「竹田駅まで歩けるか」だけで判断するより、鉄道・バス・自動車をどのように組み合わせるかを見ることがポイントです。竹田駅は近鉄京都線と地下鉄烏丸線の接続駅ですが、マンションから駅までは一定の距離があります。毎日の通勤・通学では、実際に利用する時間帯に駅までの経路やバス利用を試しておくと生活イメージをつかみやすくなります。

日常の買い物では、西友下鳥羽店やA-プライス京都南店などが周辺にあります。駅前だけで生活を完結する立地ではなく、徒歩・自転車・自動車を使い分けながら買い物先を選ぶ暮らし方が考えやすいエリアです。購入前には、マンションから買い物施設まで実際に移動し、道路の横断箇所や夜間の経路も確認しておくことをおすすめします。

医療面では下鳥羽広長町の蘇生会総合病院があり、周辺には伏見桃山総合病院などの医療機関もあります。また、下鳥羽公園や鳥羽離宮跡、城南宮など、日常の公園利用から伏見・鳥羽地域の歴史に触れられる場所まで点在しています。

指定校については、公開されている通学区域資料から京都市立下鳥羽小学校・京都市立伏見中学校の区域として確認できます。マンション選びでは学校名だけでなく、実際の通学路、交差点、道路交通量なども現地で確認すると、より具体的に暮らしを判断できます。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区中島河原田町31-1
交通	：近鉄京都線・京都市営地下鉄烏丸線「竹田」駅徒歩20分
築年月	：1993年2月
総戸数	：182戸
構造	：SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造
階数	：地上11階・地下1階
土地権利	：所有権
用途地域	：第二種住居地域
分譲会社	：クボタハウス株式会社・中央都市開発株式会社
施工会社	：株式会社淺沼組
管理会社	：互光建物管理株式会社
管理方式	：全部委託・日勤管理
間取り	：2LDK～4LDK
専有面積	：69.75㎡～104.60㎡
駐車場	：敷地内駐車場あり
駐輪場	：駐輪場あり
ペット	：飼育可。管理規約による制限があります。種類・頭数・大きさ等の最新条件は管理規約・使用細則をご確認ください。

▶ 周辺環境

｜買い物施設

西友下鳥羽店
A-プライス京都南店
ファミリーマート伏見横大路店

｜教育施設

京都市立下鳥羽小学校（指定校として確認）
京都市立伏見中学校（指定校として確認）
下鳥羽こども園
京都市改進保育所

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

蘇生会総合病院
伏見桃山総合病院

｜公園

下鳥羽公園
鳥羽離宮跡（史跡公園）

｜公共施設

伏見下鳥羽郵便局
京都市伏見区役所
京都市伏見青少年活動センター

｜歴史・観光スポット

城南宮
鳥羽離宮跡
安楽寿院

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★☆☆	竹田駅で近鉄京都線と地下鉄烏丸線を利用できます。一方、駅徒歩は20～30分程度の資料があり、徒歩中心の場合は距離の確認が必要です。
買い物	★★★★☆	西友下鳥羽店、A-プライス京都南店など複数の買い物先を確認できます。徒歩・自転車・自動車など生活手段に応じた使い分けがしやすい環境です。
教育	★★★☆☆	下鳥羽小学校・伏見中学校の指定区域で、こども園や市営保育所も周辺に確認できます。通学路は実際の経路を確認してください。
自然	★★★★☆	下鳥羽公園のほか、鳥羽離宮跡や城南宮周辺など、緑や歴史的環境に触れられる場所があります。
生活利便性	★★★★☆	買い物施設に加え、蘇生会総合病院、郵便局、区役所など生活関連施設を周辺で利用できます。施設ごとの実際の移動距離は現地確認をおすすめします。
資産性	★★★☆☆	2路線を利用できる竹田駅が最寄りで、住戸面積にも幅があります。一方で駅徒歩距離や築年数、管理状態、住戸条件が中古流通価格に影響するため、個別査定が必要です。将来の価値を保証する評価ではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

70㎡前後から100㎡超まで、広さの異なる住戸を比較したい方
3LDK・4LDKなど複数居室のある中古マンションを検討している方
近鉄京都線と地下鉄烏丸線の両方を生活圏に入れたい方
駅徒歩だけでなく、バス・自転車・自動車を組み合わせて暮らせる方
日常の買い物施設や総合病院へのアクセスも重視したい方
伏見区中島・下鳥羽周辺で中古マンションを探している方
購入前に管理状況や修繕計画まで確認して比較したい方

▶ グランデュール鴨川Ⅱ番館の売却をご検討の方へ

グランデュール鴨川Ⅱ番館を売却する際は、マンション全体の相場だけで価格を決めるのではなく、専有面積、間取り、所在階、方位、眺望、室内状態、リフォーム履歴などを住戸ごとに整理することが重要です。同じマンション内でも70㎡前後の3LDKと90㎡を超える4LDKでは、比較対象となる購入層や成約事例が異なる場合があります。

また、中古マンションでは管理費・修繕積立金、駐車場、ペット規約、長期修繕計画、大規模修繕履歴なども購入検討者が確認する重要な資料です。査定時には室内だけでなく、管理状況や直近の売出事例・成約事例を組み合わせて価格帯を検討する必要があります。

センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、伏見区内の周辺マンションや戸建て・土地の市場動向も含めて査定します。現在売却を決めていない段階でも、「今ならどの程度が目安になるのか」「売却前にリフォームすべきか」など、具体的な条件を整理しながらご相談いただけます。