グランデュール鴨川Ⅰ番館｜鴨川沿いの住環境とゆとりある住戸構成

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グランデュール鴨川Ⅰ番館｜鴨川沿いの住環境とゆとりある住戸構成

▶ 鴨川沿いの住環境とゆとりある住戸が特徴のⅠ番館

グランデュール鴨川Ⅰ番館は、京都市伏見区中島河原田町31番地1に位置する、1995年2月築・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションです。グランデュール鴨川はⅠ番館からⅢ番館までで構成され、Ⅰ番館は83戸、地上11階建て。京都市営地下鉄烏丸線「竹田」駅徒歩20分との不動産表示が確認されているほか、近くの市バス「赤池」停から竹田駅西口方面へのバスも利用できます。2LDKから4LDK、約66㎡台から100㎡超までの住戸事例があり、居住人数や必要な部屋数に合わせて比較しやすい住戸構成です。購入時には室内状態だけでなく、管理状況や修繕履歴、駐車場・ペット等の最新規約も併せて確認したいマンションです。

▶ グランデュール鴨川Ⅰ番館の魅力

グランデュール鴨川は鴨川に近い中島河原田町に広がる3棟構成のマンションで、Ⅰ番館には「ナイアス」という名称も確認されています。Ⅰ番館はそのうち1995年2月に竣工した83戸の棟です。地上11階建てのSRC造で、施工は株式会社淺沼組、分譲はクボタハウス株式会社・中央都市開発株式会社とする資料が確認できます。

交通面では、京都市営地下鉄烏丸線「竹田」駅徒歩20分という分譲マンションデータが確認されています。竹田駅は地下鉄烏丸線と近鉄京都線を利用できる駅です。また、市バス「赤池」停からは南1・南2号系統で竹田駅西口方面へ移動できるため、徒歩だけでなくバスを組み合わせた移動も検討できます。

過去の公開物件情報では、Ⅰ番館に2LDK・3LDK・4LDK、専有面積約66.52㎡～104.60㎡の住戸事例が確認できます。70㎡台の3LDKだけでなく、80㎡台・90㎡台や100㎡を超える住戸事例もあり、専有面積や部屋数を重視して中古マンションを探す際の選択肢になります。間取り変更やリフォームが行われている住戸もあるため、購入時は各住戸の現況確認が必要です。

周辺にはジャパン京都伏見店などの日常利用できる店舗があり、国道1号周辺の店舗も生活圏として利用できます。一方、竹田駅までは徒歩20分との表示で、いわゆる駅前型マンションではありません。電車を日常的に利用する場合は、徒歩・自転車・市バスなど、実際の生活時間帯に合わせて駅までの移動方法を確認しておくことが大切です。

中古流通では、駅距離、専有面積、所在階、方位、室内状態、管理・修繕状況などが比較材料になります。Ⅰ番館は複数の専有面積・間取りの売出事例が確認できるため、査定時には「グランデュール鴨川全体」の価格だけでなく、Ⅰ番館内の類似住戸を分けて比較することが重要です。将来の価格や資産価値を保証するものではありません。

▶ 地域スタッフから見た魅力

このマンションの立地を見る際は、「竹田駅から何分か」だけで判断するより、鴨川側の住環境と国道1号周辺の生活施設、赤池停からのバス利用を一緒に確認すると暮らしのイメージをつかみやすくなります。竹田駅までは徒歩20分という資料があるため、駅近を最優先する方は実際の移動時間を現地で確認しておきたいところです。

買い物では、中島外山町のジャパン京都伏見店があり、医薬品・日配食品などを扱っています。コンビニや食品を扱う店舗も周辺に点在しています。自動車や自転車を利用する場合は国道1号周辺の店舗を組み合わせやすく、徒歩だけで生活する場合とは生活圏の広がり方が変わります。

また、この一帯は現代の幹線道路沿いの商業・業務エリアだけでなく、鳥羽離宮跡や城南宮、安楽寿院といった歴史的な場所が近い地域です。鴨川沿いの環境とあわせ、伏見区北西部ならではの地域性を感じられます。公園では下鳥羽公園も利用候補となります。

購入を検討する際には、駅までの移動方法に加え、国道1号など周辺道路の交通状況を曜日・時間帯を変えて確認するとよいでしょう。Ⅰ番館は住戸によって専有面積、方位、間取りが異なるため、建物全体の情報だけで判断せず、希望住戸の日照・眺望・騒音・室内状態、管理費・修繕積立金などを個別に確認することが重要です。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区中島河原田町31番地1
交通	：京都市営地下鉄烏丸線「竹田」駅徒歩20分／近鉄京都線「竹田」駅も利用可能。市バス「赤池」停から竹田駅西口方面への南1・南2号系統あり
築年月	：1995年2月
総戸数	：83戸（Ⅰ番館）
構造	：鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）
階数	：地上11階建て
土地権利	：所有権
用途地域	：第二種住居地域
分譲会社	：クボタハウス株式会社・中央都市開発株式会社
施工会社	：株式会社淺沼組
管理会社	：互光建物管理株式会社
管理方式	：全部委託・日勤
間取り	：2LDK・3LDK・4LDK
専有面積	：約66.52㎡～104.60㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：ペット飼育可。種類・頭数・サイズ等の条件を含め、最新の管理規約・使用細則を必ずご確認ください

▶ 周辺環境

｜買い物施設

ジャパン京都伏見店
デイリーヤマザキ千本赤池店
A-プライス京都南店

｜教育施設

京都市立下鳥羽小学校（中島河原田町の指定小学校として確認）
京都市立伏見中学校（中島河原田町の指定中学校として確認）

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

蘇生会総合病院
介護医療院医療法人五木田病院
京都南西病院

｜公園

下鳥羽公園

｜公共施設

京都府総合見本市会館（京都パルスプラザ）
伏見下鳥羽郵便局
京都市伏見区役所

｜歴史・観光スポット

城南宮
鳥羽離宮跡
安楽寿院

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★☆☆	竹田駅は地下鉄烏丸線と近鉄京都線を利用できますが、マンションから徒歩20分との表示です。赤池停から竹田駅西口方面への市バスも利用できます。
買い物	★★★★☆	コンビニ、食品を扱う店舗、ドラッグストア系店舗などが周辺に確認できます。国道1号周辺の店舗も利用しやすい立地です。
教育	★★★☆☆	中島河原田町は下鳥羽小学校・伏見中学校の通学区域とする資料を確認しています。学校までの実際の通学経路は現地での確認をおすすめします。
自然	★★★★☆	鴨川に近い立地で、下鳥羽公園なども利用できます。自然環境の感じ方は住戸位置や日常の行動範囲によって異なるため現地確認が重要です。
生活利便性	★★★★☆	買い物施設に加え、蘇生会総合病院、伏見下鳥羽郵便局などの生活関連施設が周辺にあります。自転車や自動車を利用すると生活圏を広げやすい立地です。
資産性	★★★☆☆	83戸のⅠ番館で、2LDK～4LDK・約66㎡台～100㎡超の過去流通事例が確認できます。一方で駅徒歩20分のため、売却時は専有面積、階数、方位、室内状態、管理状況などを含めた個別比較が重要です。将来の価格を保証する評価ではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

伏見区で70㎡前後以上の中古マンションを検討している方
3LDK・4LDKなど複数の居室を確保したい方
駅距離だけでなく住戸面積や周辺環境も重視したい方
地下鉄烏丸線・近鉄京都線の竹田駅を生活圏にしたい方
徒歩と市バス、自転車、自動車を組み合わせて移動できる方
鴨川に近い住環境を検討条件に入れている方
城南宮や鳥羽離宮跡など歴史の残る地域で住まいを探している方

▶ グランデュール鴨川Ⅰ番館の売却をご検討の方へ

グランデュール鴨川Ⅰ番館を売却する際は、「グランデュール鴨川」というマンション全体の相場だけで査定するのではなく、Ⅰ番館の過去の売出事例や、専有面積・間取り・所在階・方位が近い住戸を比較することが大切です。Ⅰ番館では約66㎡台から100㎡を超える住戸事例があり、同じ棟でも条件によって比較対象が変わります。

また、築年数だけでなく、室内のリフォーム履歴、眺望・日照、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、駐車場利用条件なども購入検討者が確認するポイントです。査定時には現在の競合物件だけでなく、過去の募集事例と成約情報を区別して確認する必要があります。

センチュリー21ホームサービス伏見桃山店では、伏見区の地域特性を踏まえ、グランデュール鴨川Ⅰ番館と周辺マンションの条件を比較しながら売却方法をご提案します。査定価格は将来の成約価格を保証するものではありませんので、売却時期や住み替え計画も含めてご相談ください。