住宅ローンの融資可能額

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住宅ローンの融資可能額とは?


住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。

大きく分けて融資限度額は、物件による制限(担保 価値)と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

 

【物件による制限】
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8~9割程度となっています。
ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200~300%まで融資可能なローンもあります。
また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。
まずは、融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。


【収入による制限】
収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、
  1. 必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、
  2. 返済負担率が税込み年収の20~25%以内であること、となります。
民間金融機関では下表のようになっています(金融機関によって異なります)。収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限(民間金融機関の例)

税込み年収

返済負担率

250万円未満

25%以内

400万円未満

30%以内

400万円以上

35%以内

600万円以上

40%以内

注:返済負担率=年間返済額合計÷税込み年収


融資可能額を試算してみよう


実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例)Aさんの場合

税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。

  • 物件による制限 / 購入金額の8割 = 4000万円×80%=3200万円
  • 年収による制限 / 年間返済額 = 700万円×40%=280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、

毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円 

で試算します。 たとえば、金利3%、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合

(280万円÷12)÷4,216円 ×100万円 =約5534万円      

となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

※金融機関によって異なります。詳しくはセンチュリー21ホームサービスのスタッフまでお尋ねください。



金利と返済期間によっても融資可能額は変わる


融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。 Aさんの場合、(元利均等返済)


・金利3%の場合          

●返済期間20年だと 約4207万円
●返済期間30年だと 約5534万円
●返済期間35年だと 約6063万円

 
・返済期間30年の場合        

●金利2%だと 約6313万円
●金利3%だと 約5534万円
●金利4%だと 約4887万円

 
融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。
毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。

 

 




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