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▶ 4駅4路線と商店街の利便を備える伏見桃山の5階建マンション
プレサンス ロジェ 伏見桃山は、京都市伏見区奉行前町3番地に建つ、2018年2月竣工、鉄筋コンクリート造5階建、総戸数83戸の分譲マンションです。分譲時の不動産表示では、近鉄京都線「桃山御陵前」駅と京阪本線「伏見桃山」駅へ各徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅へ徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅へ徒歩9分。4駅4路線を使い分けやすく、伏見大手筋商店街やスーパー、医療機関、学校など日常施設も周辺にそろいます。間取りは2LDKから4LDK、専有面積は57.51㎡から90.87㎡で、住戸ごとに広さや向きが異なります。中古購入では、住戸の眺望・日照・列車音、管理費等の最新額、駐車場や駐輪場の空き、ペット飼育細則を個別に確認することが大切です。
▶ プレサンス ロジェ 伏見桃山の魅力
分譲時表示で桃山御陵前駅・伏見桃山駅へ各徒歩5分、観月橋駅へ徒歩6分、桃山駅へ徒歩9分。近鉄京都線、京阪本線・宇治線、JR奈良線を使い分けられ、行き先に応じて駅を選びやすい立地です。
日常の買い物は、24時間営業のフレスコ桃山店、ローソン伏見京町二丁目店、イオンスタイル伏見桃山、伏見大手筋商店街方面の店舗を組み合わせられ、食品から日用品まで徒歩圏で選択肢を持てます。
建物は鉄筋コンクリート造5階建、総戸数83戸。分譲時の間取りは2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK、専有面積は57.51㎡から90.87㎡で、必要な部屋数や収納量に合わせて比較できます。
公開資料では、オートロック、宅配ボックス、集会室兼キッズコーナー、駐車場、駐輪場、バイク置場などが確認できます。ペットは規約による制限付きで飼育可能とされ、足洗い場も設けられています。
指定校は京都市立伏見南浜小学校と京都市立桃陵中学校です。伏見南浜幼稚園や桃陵保育園も周辺にあります。一方、住戸によって近鉄線路や道路との位置関係が異なるため、音・振動・日照は時間帯を変えて現地確認しましょう。
▶ 地域スタッフから見た魅力
建物から桃山御陵前駅・伏見桃山駅へ向かう動線は、市街地の比較的平坦な道が中心です。駅の西側には伏見大手筋商店街が延び、通勤・通学の帰りに食料品や日用品をまとめて購入する生活を組み立てやすい場所です。
買い物は、桃山御陵前駅前のフレスコ桃山店、京町二丁目のローソン、商店街方面のイオンスタイル伏見桃山やフレスコスマイル大手筋店を使い分けられます。店舗ごとの営業時間や品ぞろえに合わせやすく、車に頼り切らない日常を検討できます。
周辺には伏見南浜小学校・桃陵中学校、東奉行公園・伏見公園があり、御香宮神社や伏見奉行所跡、酒蔵の町並みへ足を延ばせます。毎日の用事と、伏見らしい歴史散策を同じ生活圏で組み合わせられる点がこの場所の個性です。
一方で、近鉄線路に近い住戸、道路に面する住戸、棟内位置によって、音や採光、風通しの印象は変わります。購入前には平日・休日、朝夕など複数の時間帯で現地を確認し、エレベーターやごみ置場、駐輪場までの動線も住戸単位で確かめると判断しやすくなります。
▶ マンション概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | ：京都市伏見区奉行前町3番地 |
| 交通 | ：近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分 |
| 築年月 | ：2018年2月 |
| 総戸数 | ：83戸 |
| 構造 | ：鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | ：地上5階建 |
| 土地権利 | ：所有権 |
| 用途地域 | ：第一種中高層住居専用地域 |
| 分譲会社 | ：株式会社プレサンスコーポレーション |
| 施工会社 | ：株式会社NIPPO |
| 管理会社 | ：日本住宅管理株式会社 |
| 管理方式 | ：全部委託・管理員日勤 |
| 間取り | ：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK |
| 専有面積 | ：57.51㎡～90.87㎡ |
| 駐車場 | ：あり |
| 駐輪場 | ：あり |
| ペット | ：飼育可。種類、頭数、体長、共用部での移動方法等は管理規約・ペット飼育細則をご確認ください。 |
▶ 周辺環境
｜買い物施設
- フレスコ桃山店
- ローソン伏見京町二丁目店
- イオンスタイル伏見桃山
- フレスコスマイル大手筋店
｜教育施設
- 京都市立伏見南浜小学校（指定校）
- 京都市立桃陵中学校（指定校）
- 京都市立伏見南浜幼稚園
- 桃陵保育園
※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。
｜医療施設
- 下村哲也内科クリニック
- 医療法人社団 大林医院
- 林戸耳鼻咽喉科医院
- 伏見桃山総合病院
｜公園
- 東奉行公園
- 伏見公園
｜公共施設
- 京都京町郵便局
- 京都市伏見中央図書館
- 京都市伏見区役所
- 京都市伏見青少年活動センター
- 京都市南浜児童館
｜歴史・観光スポット
- 伏見奉行所跡
- 御香宮神社
- 月桂冠大倉記念館
▶ 暮らしやすさ
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 交通 | ★★★★★ | 分譲時表示で徒歩10分以内に4駅4路線があり、行き先に合わせて近鉄・京阪・JRを使い分けられます。現行資料では徒歩分数が異なる場合があります。 |
| 買い物 | ★★★★☆ | スーパー、コンビニ、総合スーパー、商店街方面の店舗を使い分けやすく、日常の食品・日用品を徒歩圏で購入しやすい配置です。 |
| 教育 | ★★★★☆ | 指定校の伏見南浜小学校・桃陵中学校に加え、幼稚園、保育園、児童館が生活圏にあります。学校の評判や学力を評価したものではありません。 |
| 自然 | ★★★☆☆ | 東奉行公園や伏見公園を利用できますが、周辺は駅や住宅、商業施設が集まる市街地です。大規模な緑地への近接性だけで高評価とはしていません。 |
| 生活利便性 | ★★★★☆ | クリニック、総合病院、郵便局、図書館、区役所などを周辺で利用でき、日常手続きや通院の選択肢を持ちやすい環境です。 |
| 資産性 | ★★★★☆ | 複数駅・複数路線、2018年築、57㎡台から90㎡台の住戸構成は、中古流通で比較されやすい客観的要素です。管理状態や住戸条件で評価は変わり、将来の価格を保証するものではありません。 |
※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。
▶ こんな方におすすめ
- 近鉄・京阪・JRを行き先に応じて使い分けたい方
- 徒歩10分以内を目安に複数の鉄道駅を利用したい方
- スーパーと伏見大手筋商店街方面の店舗を使い分けたい方
- 2LDKから4LDKまでの間取りを比較したい方
- 指定小学校・中学校や幼児教育施設との位置関係を重視する方
- 管理規約を確認したうえでペットとの暮らしを検討したい方
- 伏見の歴史や酒蔵の町並みを日常の散策に取り入れたい方
▶ プレサンス ロジェ 伏見桃山の売却をご検討の方へ
プレサンス ロジェ 伏見桃山の査定では、同じ建物内でも専有面積、間取り、階数、向き、日照・眺望、線路や道路との位置関係、室内状態によって評価が変わります。桃山御陵前駅・伏見桃山駅への徒歩表示、4駅4路線、2018年築という比較要素は、周辺の中古マンションと検討される際の客観的な材料になります。
売出価格を考えるときは、公開中の募集価格だけでなく、成約事例、販売期間、価格変更の経過を分けて確認することが重要です。管理費・修繕積立金の改定、長期修繕計画、大規模修繕の履歴と予定、駐車場の承継条件、ペット細則なども、購入検討者の判断に関わります。
査定前に、間取り図、購入時資料、管理規約、総会議事録、リフォーム履歴をそろえると、住戸の特徴と管理状況を説明しやすくなります。当店では、棟内事例と伏見桃山周辺の競合物件を照合し、価格だけでなく、売出時期や室内準備、広告で示すべき確認事項まで整理してご提案します。
▶ お問い合わせ
プレサンス ロジェ 伏見桃山の購入をご検討の方には、住戸ごとの管理費・修繕積立金、駐車場・駐輪場の空きと使用料、ペット飼育条件、修繕計画など、公開情報だけでは確定できない事項を確認しながらご案内します。
売却をご検討の所有者様には、室内状態や棟内位置を反映した個別査定を承ります。まだ売却時期が決まっていない段階でも、住み替え、相続、住宅ローン残債を含めた進め方をご相談ください。
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【掲載情報について】
掲載内容は、公開情報等をもとに確認のうえ作成していますが、掲載後に変更されることや、正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。
購入・売却等をご検討の際は、管理規約や重要事項調査報告書、管理会社・関係機関などの最新情報を必ずご自身でご確認ください。
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