ファインフラッツ京都桃山御香宮｜ JR・近鉄・京阪3路線を使える御香宮近くの住まい

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ファインフラッツ京都桃山御香宮｜ JR・近鉄・京阪3路線を使える御香宮近くの住まい

▶ JR桃山駅徒歩3分、3路線を徒歩圏に収める伏見区の駅近レジデンス

ファインフラッツ京都桃山御香宮は、京都市伏見区桃山町鍋島に位置する、鉄筋コンクリート造地上5階建・総戸数51戸の分譲マンションです。京阪電鉄不動産が分譲し、かねわ工務店が施工。JR奈良線「桃山」駅へ徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」駅、京阪本線「伏見桃山」駅も徒歩圏にあり、京都方面・奈良方面・京阪沿線への移動を組み立てやすい立地です。専有面積は54.49㎡から91.85㎡で、分譲時は2LDKから4LDKを中心に構成。御香宮神社や伏見大手筋商店街、フレスコ桃山店が身近にあり、交通・買い物・歴史ある街並みが重なる桃山エリアの暮らしを検討できます。以下では購入・売却前に確認したい建物情報と周辺環境を整理します。

▶ ファインフラッツ京都桃山御香宮の魅力

大きな特徴は、JR・近鉄・京阪の3路線を日常の選択肢にできる交通環境です。JR奈良線「桃山」駅へ徒歩3分で、近鉄京都線「桃山御陵前」駅と京阪本線「伏見桃山」駅も徒歩圏に収まります。

行き先に応じて路線を選べるため、京都駅方面、奈良方面、京阪沿線への移動を組み立てやすい立地です。運行状況や目的地に合わせて駅を使い分けられる点は、通勤・通学の比較材料になります。

建物は2015年竣工、鉄筋コンクリート造の地上5階建で、総戸数は51戸です。専有面積は54.49㎡から91.85㎡。分譲時は2LDKから4LDKまでの住戸が用意され、少人数世帯から居室数を確保したい世帯まで検討しやすい構成です。

近隣にはフレスコ桃山店、ファミリーマート桃山御香宮前店、伏見大手筋商店街があり、日常の買い物先を組み合わせられます。御香宮神社や桃山天満宮も身近で、桃山の歴史を感じる街並みと生活利便施設が共存しています。

管理は京阪カインド株式会社への全部委託と確認されています。購入時には、共用部の状態、長期修繕計画、修繕積立金、駐車場・駐輪場の利用状況などを、最新の重要事項調査報告書で確認することが大切です。

▶ 地域スタッフから見た魅力

マンションはJR桃山駅の近くにあり、近鉄・京阪の駅へ向かう途中で、フレスコ桃山店や伏見大手筋商店街へ立ち寄れる位置関係です。帰宅動線のなかで食品や日用品を買いやすく、用途に合わせて個店とスーパーを使い分けられます。

JRは京都駅方面と奈良方面、近鉄は京都・奈良方面、京阪は京都市中心部や大阪方面へつながります。3駅が徒歩圏にあるため、世帯内で通勤・通学先が異なる場合も、それぞれに合う路線を検討しやすい点が桃山町鍋島の実用的な強みです。

休日は御香宮神社や明治天皇伏見桃山陵方面を散策したり、伏見大手筋商店街から酒蔵の街並みへ足を延ばしたりできます。まとまった運動場所を求める場合は、伏見公園や伏見桃山城運動公園も選択肢になります。

一方、駅や神社が近い立地では、時間帯や祭礼時期の人通り、列車・道路の音の感じ方を住戸ごとに確かめたいところです。北向き・南西向きなど住戸配置が異なるため、採光、眺望、バルコニー側の環境、共用廊下からの動線を現地で確認すると判断しやすくなります。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都市伏見区桃山町鍋島13番地10
交通	：JR奈良線「桃山」駅徒歩3分、近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩6分
築年月	：2015年6月
総戸数	：51戸
構造	：鉄筋コンクリート造
階数	：地上5階建
土地権利	：所有権
用途地域	：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域
分譲会社	：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社	：株式会社かねわ工務店
管理会社	：京阪カインド株式会社
管理方式	：全部委託
間取り	：2LDK～4LDK
専有面積	：54.49㎡～91.85㎡
駐車場	：あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育可（規約による制限があります。種類・頭数等は最新の管理規約・使用細則をご確認ください）

▶ 周辺環境

｜買い物施設

ファミリーマート桃山御香宮前店
フレスコ桃山店
伏見大手筋商店街

｜教育施設

京都市立桃山小学校（指定校）
京都市立桃山中学校（指定校）
睦美幼稚園
桃山幼稚園

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

桃山白石歯科医院
医療法人社団大林医院
社会医療法人弘仁会大島病院
社会福祉法人浩照会伏見桃山総合病院

｜公園

伏見公園
伏見桃山城運動公園

｜公共施設

伏見桃山郵便局
京都府伏見警察署大手筋交番
ももやま児童館
京都市伏見中央図書館
京都市伏見区役所

｜歴史・観光スポット

御香宮神社
桃山天満宮
明治天皇伏見桃山陵

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★★	JR桃山駅へ徒歩3分。近鉄桃山御陵前駅、京阪伏見桃山駅も徒歩圏で、3路線を行き先に応じて使い分けられます。
買い物	★★★★☆	近隣にコンビニとスーパーがあり、伏見大手筋商店街も利用できます。日常の買い物先を複数から選べる環境です。
教育	★★★★☆	指定校は京都市立桃山小学校・桃山中学校です。幼稚園や児童館も周辺にありますが、通学区域と各施設の利用条件は最新情報をご確認ください。
自然	★★★☆☆	御香宮神社や桃山丘陵方面の緑に触れられ、伏見公園なども利用できます。一方、駅周辺の市街地立地であるため標準評価としました。
生活利便性	★★★★☆	郵便局、医療機関、児童館、図書館、区役所など、日常手続きや生活を支える施設を周辺で利用できます。
資産性	★★★★☆	3駅3路線の徒歩圏、2015年竣工、54㎡台から91㎡台までの住戸構成は中古流通で比較されやすい要素です。管理状況や住戸条件により評価は異なり、将来の価値を保証するものではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

JR奈良線「桃山」駅を徒歩圏で利用したい方
JR・近鉄・京阪の3路線を目的地に応じて使い分けたい方
スーパー、コンビニ、商店街を日常の買い物先にしたい方
御香宮神社や桃山の歴史ある街並みに近い住まいを検討する方
2LDKから4LDK相当の幅広い住戸規模を比較したい方
小学校・中学校、幼稚園、児童館への動線を重視する方
築年数だけでなく、管理状態や修繕計画も確認して選びたい方

▶ ファインフラッツ京都桃山御香宮の売却をご検討の方へ

ファインフラッツ京都桃山御香宮の査定では、JR桃山駅徒歩3分をはじめとする3路線の利用環境、2015年竣工という築年、住戸の専有面積、階数、向き、眺望、室内状態などを個別に整理することが重要です。同じマンション内でも、54㎡台と90㎡台では購入検討者の条件や比較対象が異なるため、単純な平均単価だけでは判断できません。

売却準備では、管理費・修繕積立金の現行額、長期修繕計画、修繕積立金残高、大規模修繕の実施履歴・予定、管理組合の議事録、駐車場等の承継条件、ペット飼育細則を確認します。購入希望者が知りたい情報を早めにそろえると、管理状態や将来負担を具体的に説明しやすくなります。

価格設定は、同一マンションの過去の売出事例だけでなく、桃山駅・桃山御陵前駅・伏見桃山駅周辺の築年、駅距離、面積帯が近い物件とも比較して検討します。公開された募集価格は成約価格とは限りません。当店では住戸固有の条件と直近の市場資料を確認し、売却時期や住み替え計画に合わせた査定をご案内します。