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▶ 3社4路線4駅を徒歩圏で使える、管理計画認定済みの伏見桃山マンション
パラドール伏見桃山グランプレイスは、京都市伏見区奉行前町に建つ、2015年1月竣工・総戸数82戸の分譲マンションです。近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分を中心に、京阪宇治線「観月橋」駅とJR奈良線「桃山」駅も徒歩圏にあり、3社4路線を使い分けられます。分譲時の住戸は1LDK+F～4LDK、54.74㎡～95.91㎡。京都市の管理計画認定を受けた実績も確認でき、建物情報と管理面の双方を検討材料にしやすい物件です。駅前の商業施設、伏見大手筋商店街、指定校、公園、歴史スポットが身近にまとまる一方、住戸によって線路との位置関係や日照、眺望、音環境が異なるため、購入時は現地と管理資料を併せて確認することが大切です。
▶ パラドール伏見桃山グランプレイスの魅力
大きな特徴は、近鉄・京阪・JRの3社4路線4駅を徒歩圏で利用できることです。桃山御陵前駅と伏見桃山駅を日常の軸に、観月橋駅、JR桃山駅も行き先に応じて選べます。
2015年1月竣工の鉄筋コンクリート造5階建て、総戸数82戸。分譲時の間取りは1LDK+F～4LDK、専有面積は54.74㎡～95.91㎡で、住戸規模に幅があります。
共用部にはオートロック、宅配ボックス、エレベーターなどが設けられたと確認できます。敷地内には駐車場、バイク置場、駐輪場がありますが、利用条件や空きはその都度確認が必要です。
管理面では、京都市が2025年8月18日付で管理計画認定マンションとして公表しています。マンション管理業協会の時点評価で98点の掲載実績もありますが、評価の有効期限や最新状況は管理資料でご確認ください。
駅前のフレスコ桃山店、伏見大手筋商店街、デイリーカナート伏見桃山店を買い物先として組み合わせやすく、指定校の伏見南浜小学校と桃陵中学校、伏見公園も生活圏にあります。
▶ 地域スタッフから見た魅力
桃山御陵前駅から建物までは駅南側へ進む短い動線です。伏見桃山駅からは大手筋周辺を経由でき、帰宅途中に買い物や用事を済ませやすい位置関係です。複数路線が近接するため、通勤先や運行状況に応じて駅を選べます。
日常の買い物は、駅前のフレスコ桃山店、ローソン伏見京町二丁目店、伏見大手筋商店街、デイリーカナート伏見桃山店を使い分ける形が考えやすいでしょう。商店街には食品だけでなく飲食、金融、生活サービス系の店舗も集まっています。
奉行前町は、伏見公園や御香宮神社、伏見奉行所跡が近く、少し足を延ばすと寺田屋や酒蔵のある南浜方面へつながります。指定校は伏見南浜小学校と桃陵中学校で、幼稚園・保育施設も周辺に確認できます。
確認しておきたいのは、建物西側を近鉄京都線が通る点です。音や振動の感じ方は住戸の向き、階、窓の仕様、時間帯で変わるため、室内での確認が欠かせません。南側・東側を含む周辺建物との距離、日照、眺望、車の出入りも住戸ごとに確かめたい項目です。
▶ マンション概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | ：京都市伏見区奉行前町4番地2 |
| 交通 | ：近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩4分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩7分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分 |
| 築年月 | ：2015年1月 |
| 総戸数 | ：82戸 |
| 構造 | ：鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | ：地上5階建て |
| 土地権利 | ：所有権 |
| 用途地域 | ：第一種中高層住居専用地域 |
| 分譲会社 | ：株式会社今井建設 |
| 施工会社 | ：株式会社淺沼組 |
| 管理会社 | ：大和ライフネクスト株式会社 |
| 管理方式 | ：全部委託・日勤管理 |
| 間取り | ：1LDK+F～4LDK |
| 専有面積 | ：54.74㎡～95.91㎡ |
| 駐車場 | ：あり |
| 駐輪場 | ：あり |
| ペット | ：飼育可。種類、頭数、サイズ等の条件は最新の管理規約・ペット飼育細則をご確認ください |
▶ 周辺環境
｜買い物施設
- ローソン伏見京町二丁目店
- フレスコ桃山店
- 伏見大手筋商店街
- デイリーカナート伏見桃山店
｜教育施設
- 京都市立伏見南浜小学校（指定小学校）
- 京都市立桃陵中学校（指定中学校）
- 京都市立伏見南浜幼稚園
- 桃陵乳児保育園・桃陵保育園
※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。
｜医療施設
- 医療法人社団 大林医院
- 下村哲也内科クリニック
- 小泉医院
- 伏見桃山総合病院
｜公園
- 伏見公園
- 伏見港公園
｜公共施設
- 京都京町郵便局
- 伏見警察署 大手筋交番
- 京都市伏見区役所
- 京都市伏見中央図書館
- 京都市伏見青少年活動センター
｜歴史・観光スポット
- 伏見奉行所跡
- 御香宮神社
- 寺田屋
▶ 暮らしやすさ
| 項目 | 評価 | コメント |
|---|---|---|
| 交通 | ★★★★★ | 近鉄・京阪・JRの3社4路線4駅が徒歩10分圏内です。京都・大阪・奈良・宇治方面へ、目的地に応じて路線を選択できます。 |
| 買い物 | ★★★★☆ | スーパー、コンビニ、商店街が駅周辺にまとまり、食品や日用品を買う場所を複数から選べます。 |
| 教育 | ★★★★☆ | 指定校の伏見南浜小学校・桃陵中学校に加え、幼稚園、保育施設、青少年活動施設が周辺に確認できます。学校の評判や学力を評価したものではありません。 |
| 自然 | ★★★☆☆ | 伏見公園を日常の運動場所として利用しやすく、伏見港公園や濠川方面にも足を延ばせます。一方、建物周辺は市街地です。 |
| 生活利便性 | ★★★★☆ | 診療所、総合病院、郵便局、区役所、図書館など、日常生活に関係する施設を周辺で利用できます。 |
| 資産性 | ★★★★☆ | 複数路線への駅距離、2015年築、54㎡台～95㎡台の住戸構成、管理計画認定実績は中古流通時の比較材料になります。個別住戸の条件や市場動向に左右され、将来の価値を保証するものではありません。 |
※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。
▶ こんな方におすすめ
- 近鉄京都線と京阪本線を通勤・通学先に応じて使い分けたい方
- JR奈良線や京阪宇治線も徒歩圏に確保したい方
- 駅前のスーパーと伏見大手筋商店街を日常的に利用したい方
- 伏見南浜小学校・桃陵中学校の通学区域で住まいを検討する方
- 2010年代に建築された中規模マンションを比較している方
- 管理計画や修繕状況を確認しながら中古マンションを選びたい方
- 御香宮神社や伏見の酒蔵エリアを身近に感じられる立地を求める方
▶ パラドール伏見桃山グランプレイスの売却をご検討の方へ
パラドール伏見桃山グランプレイスの査定では、駅徒歩分数や築年だけでなく、住戸の向き・階数・専有面積・間取り・眺望・日照・室内状態を分けて評価します。線路との位置関係、専用庭や駐車場使用権の有無なども、同じ棟内で価格差が生じる要素です。
管理計画認定の実績や管理評価の公開履歴は、購入検討者が管理状態を確認する材料になります。ただし、認定や評価だけで価格が決まるものではありません。最新の管理費・修繕積立金、長期修繕計画、総会議事録、修繕履歴、滞納状況、駐車場の空きなどを整理し、説明できる状態にしておくことが重要です。
売出価格は、現在の募集事例だけでなく、成約時期、面積、階数、方位、改装履歴など条件の近い事例を比較して設定します。当店では伏見桃山エリアの競合物件と購入者の検討動線を確認し、広告開始時期、写真、内覧準備、価格見直しの基準まで含めてご提案します。査定額は将来の成約価格を保証するものではありません。
▶ お問い合わせ
パラドール伏見桃山グランプレイスの購入を検討されている方には、販売住戸の有無だけでなく、管理費・修繕積立金、管理規約、駐車場・駐輪場、ペット飼育細則、修繕計画など、契約前に確認したい資料を整理してご案内します。
売却をご検討の方には、住戸条件と同じ棟・周辺マンションの成約事例を照合し、根拠のある査定方針をご説明します。購入・売却のどちらも、センチュリー21ホームサービス伏見桃山店へお気軽にお問い合わせください。
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【掲載情報について】
掲載内容は、公開情報等をもとに確認のうえ作成していますが、掲載後に変更されることや、正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。
購入・売却等をご検討の際は、管理規約や重要事項調査報告書、管理会社・関係機関などの最新情報を必ずご自身でご確認ください。
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