オルフェアライフ稲荷山｜鳥羽街道駅徒歩3分、稲荷山麓で暮らす住まい

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オルフェアライフ稲荷山｜鳥羽街道駅徒歩3分、稲荷山麓で暮らす住まい

▶ 京阪鳥羽街道駅徒歩3分、JR稲荷駅も使える分譲マンション

オルフェアライフ稲荷山は、京都市伏見区深草正覚町1-17に建つ、2012年3月竣工・鉄筋コンクリート造5階建・総戸数37戸の分譲マンションです。京阪本線「鳥羽街道」駅へ徒歩3分、JR奈良線「稲荷」駅へ徒歩8分とされ、京阪とJRを使い分けられます。住戸は2LDK～4LDK、専有面積44.39㎡～84.74㎡とする分譲時資料系データがあり、世帯人数や荷物量に応じた検討ができます。伏見稲荷大社や東福寺に近い一方、日常の買い物は駅周辺や師団街道沿いの店舗を組み合わせる立地です。購入時は管理規約、駐車場の空き、修繕計画とともに、観光期の周辺動線や稲荷山側の高低差も現地で確認すると判断しやすくなります。

▶ オルフェアライフ稲荷山の魅力

第一の特徴は、京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩3分という駅への近さです。京阪本線で東福寺・三条方面や伏見方面へ移動でき、JR奈良線「稲荷」駅も徒歩圏。目的地に応じて京阪とJRを選べることは、京都駅方面への外出にも実用的です。

建物は2012年3月竣工、鉄筋コンクリート造5階建、総戸数37戸です。分譲時資料系データでは、間取りは2LDK～4LDK、専有面積は44.39㎡～84.74㎡。住戸ごとに広さ、向き、階数が異なるため、採光、眺望、収納量は個別に確認します。

2026年1月更新のマンション管理適正評価サイトでは、全部委託管理、現管理会社はグローバルコミュニティ株式会社、駐輪場・バイク置場・来客用駐車場、ペット飼育可などが公開されています。飼育条件は最新の管理規約・使用細則をご確認ください。

買い物は、鳥羽街道駅前のコンビニ、伏見稲荷駅周辺のドラッグストア、ライフ伏見深草店、フレスコ深草店などを組み合わせる形です。伏見稲荷大社や東福寺、公園も周辺にありますが、観光期や行事日は人や車の流れが変わるため、平日と休日の両方を確認したい立地です。

中古流通では、駅徒歩3分、2路線を検討できる立地、2012年竣工、住戸面積の幅、公開された管理情報が比較材料になります。ただし、価格は階数・方位・面積・室内状態、管理費等、市況で変わり、将来の価値を保証するものではありません。

▶ 地域スタッフから見た魅力

鳥羽街道駅からマンションへは、京阪線の東側、稲荷山の方向へ進む位置関係です。駅距離は短い一方、周辺は山側へ向かうにつれて高低差があります。ベビーカー、自転車、荷物を持った移動を想定する方は、改札からエントランスまで実際に歩き、坂の感じ方や夜間の見え方を確かめてください。

日々の買い物は、駅前のコンビニで急ぎの品を補い、伏見稲荷駅周辺のドラッグストアや師団街道側のスーパーで生鮮品・日用品をまとめる組み合わせが現実的です。駅近とスーパー直結は別の条件です。徒歩、自転車、車のどれを主に使うかで、便利さの評価が変わります。

指定校は京都市立稲荷小学校と京都市立深草中学校で、周辺には稲荷砂川保育園や稲荷こども園もあります。通学路は距離だけでなく、踏切、交差点、観光客の動線、坂道を含め、登下校時間帯に親子で確認すると暮らしを具体的に想像できます。

医療面では同じ深草正覚町に稲荷山武田病院があり、伏見稲荷駅周辺には西医院や歯科医院、北側には京都久野病院があります。休日は伏見稲荷大社や東福寺方面を歩けますが、参拝・紅葉時期は普段と雰囲気が変わります。静けさや車の出し入れを重視する方は、通常日と休日の双方で確認することが大切です。

▶ マンション概要

項目	内容
所在地	：京都府京都市伏見区深草正覚町1-17
交通	：京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩3分、JR奈良線「稲荷」駅徒歩8分、京阪本線「伏見稲荷」駅徒歩8分
築年月	：2012年3月
総戸数	：37戸
構造	：鉄筋コンクリート造
階数	：地上5階建
土地権利	：所有権
用途地域	：第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域
分譲会社	：株式会社オンテックス、株式会社インザライフ
施工会社	：株式会社鍜治田工務店
管理会社	：グローバルコミュニティ株式会社
管理方式	：全部委託
間取り	：2LDK～4LDK
専有面積	：44.39㎡～84.74㎡
駐車場	：駐車場あり
駐輪場	：あり
ペット	：飼育可。種類、頭数、大きさ、共用部での移動方法などは管理規約・使用細則をご確認ください

▶ 周辺環境

｜買い物施設

セブン‐イレブン京阪鳥羽街道駅前店
ライフ伏見深草店
フレスコ深草店
ドラッグユタカ伏見稲荷店

｜教育施設

京都市立稲荷小学校（指定小学校）
京都市立深草中学校（指定中学校）
稲荷砂川保育園
稲荷こども園

※通学区域は住所・番地によって指定されます。入居前に京都市教育委員会の最新情報をご確認ください。

｜医療施設

医療法人財団医道会稲荷山武田病院
医療法人社団育生会京都久野病院
医療法人玄紀会西医院
野添歯科医院

｜公園

相深公園
稲荷公園

｜公共施設

京都市伏見区役所深草支所
コミュニティプラザ深草図書館
伏見稲荷郵便局

｜歴史・観光スポット

伏見稲荷大社
臨済宗大本山東福寺
石峰寺

▶ 暮らしやすさ

項目	評価	コメント
交通	★★★★☆	京阪「鳥羽街道」駅徒歩3分で、JR「稲荷」駅も徒歩圏です。京阪とJRを目的地に応じて使い分けられます。
買い物	★★★☆☆	駅前コンビニや伏見稲荷駅周辺のドラッグストアを利用できます。スーパーは建物直結ではなく、徒歩・自転車等での使い分けが基本です。
教育	★★★☆☆	指定校は稲荷小学校・深草中学校です。保育施設も確認できますが、通学路の坂、踏切、観光客の動線は現地確認が必要です。
自然	★★★★☆	相深公園、稲荷公園に加え、稲荷山や東福寺周辺の緑に触れられます。山側の高低差も併せて確認してください。
生活利便性	★★★★☆	近隣に稲荷山武田病院があり、伏見稲荷駅周辺には医院、歯科、郵便局があります。行政手続きは深草支所が担当します。
資産性	★★★★☆	駅徒歩3分、京阪・JRを検討できる立地、2012年竣工、公開された管理情報は中古流通上の比較材料です。将来価格を保証する評価ではありません。

※評価は交通、施設配置、住環境、建物情報をもとにした当店独自の目安です。

▶ こんな方におすすめ

京阪本線「鳥羽街道」駅までの近さを重視する方
京阪本線とJR奈良線を目的地に応じて使い分けたい方
2LDKから4LDKまで、住戸面積や間取りを比較して選びたい方
伏見稲荷・東福寺周辺の歴史や緑を身近に感じたい方
ペットと暮らせるマンションを規約条件まで確認して探している方
公開された管理情報や修繕計画を確認して購入判断をしたい方
観光期の人流や山側の高低差を現地確認したうえで検討できる方

▶ オルフェアライフ稲荷山の売却をご検討の方へ

オルフェアライフ稲荷山の査定では、マンション名だけで一律に価格を当てはめるのではなく、専有面積、間取り、階数、方位、眺望、室内の維持状態、リフォーム履歴、引渡し条件を整理することが重要です。2LDKから4LDKまで住戸構成に幅があるため、同じ棟内の事例でも面積や条件が違えば、そのまま比較できません。

管理状況も購入希望者が確認する材料です。公開情報では全部委託管理で、2026年10月に大規模修繕工事の実施予定が示されています。売却時点での工事の進捗、長期修繕計画、修繕積立金の残高・改定予定、管理費等の滞納、駐車場やペットの細則は、最新の重要事項調査報告書などで確認し、説明できる状態に整えます。

当店では、鳥羽街道駅徒歩3分、JR稲荷駅も検討できる交通条件と、伏見稲荷・東福寺周辺という地域特性を踏まえ、近隣・同一マンションの売出事例と成約事例を分けて査定します。価格だけでなく、居住中販売か空室販売か、内覧対応、広告方法、売却時期まで含めて、無理のない売却計画をご提案します。