不動産の共有状態を解消する方法｜兄弟・親族間トラブルを防ぐために知っておきたいこと

2026.5.23

【番外編】不動産の共有状態を解消する方法｜兄弟・親族間トラブルを防ぐために知っておきたいこと

親が亡くなり、実家や土地を兄弟姉妹で相続したとき、「とりあえず共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。現金のようにきれいに分けられない不動産では、一見すると公平な方法に見えるからです。

しかし、不動産の共有は、時間が経つほどトラブルが大きくなりやすい所有形態です。誰が住むのか、誰が税金を払うのか、売るのか残すのか。最初は小さな認識の違いでも、年月とともに家族関係に影を落とすことがあります。

この記事では、相続後すぐに知っておきたい共有不動産のリスクと、共有状態を解消する主な方法をわかりやすく解説します。

 

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共有不動産は「公平」に見えて、実は問題を先送りしやすい

 

不動産の共有とは、1つの土地や建物を複数人で所有している状態です。たとえば、親の実家を兄弟3人で相続し、それぞれ3分の1ずつ持分を持つケースが典型です。

共有名義は、相続時には公平に見えます。ところが、不動産は現金のように簡単には分けられません。しかも、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。一方で、保存行為は各共有者が単独ででき、管理行為は持分価格の過半数で決められるなど、行為の内容によって必要な同意の範囲は異なります。

つまり、共有不動産では「何をするにも話し合い」が必要になります。
この話し合いがうまくいっている間は問題ありませんが、共有者の生活状況や考え方が変わると、一気に動かしにくい不動産になります。

 

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放置すると、税金・管理・相続人の増加がトラブルになる

 

共有不動産で起こりやすいのは、次のような問題です。

・固定資産税を誰が払うのか。
・空き家の草刈りや修繕を誰がするのか。
・一人だけが住み続ける場合、他の共有者との公平性をどう考えるのか。
・売りたい人と残したい人の意見が分かれたとき、どう調整するのか。

特に注意したいのは、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続されることです。兄弟3人の共有だったものが、次の世代では甥・姪を含む多数の共有になることもあります。こうなると、連絡先の把握や合意形成だけでも大きな負担になります。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性があります。

「名義をそのままにしておく」「話し合いを後回しにする」こと自体が、以前よりリスクの高い選択になっているのです。

 

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共有状態を解消する主な方法

 

共有不動産を解消する方法は、大きく分けて4つあります。

1つ目は、不動産全体を売却して現金で分ける方法です。誰も住む予定がない実家や、維持管理が難しい土地では、もっとも現実的な選択肢になりやすい方法です。現金化すれば、持分割合に応じて分けられるため、将来の管理負担もなくなります。

2つ目は、共有者の一人が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う方法です。たとえば長男が実家に住み続けたい場合、他の兄弟に相応の金銭を支払い、単独名義に整理します。家を残したい場合に有効ですが、取得する人に資金力が必要です。

3つ目は、自分の共有持分だけを売却する方法です。共有者は、自分の持分については単独で処分できる場合があります。ただし、共有持分だけを購入したい一般の買主は限られるため、価格は低くなりやすく、親族関係にも影響する可能性があります。

4つ目は、話し合いで解決できない場合の共有物分割請求です。民法では、各共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求できるとされています。 ただし、裁判手続きに進むと時間や費用がかかり、家族関係が大きく傷つくこともあります。あくまで最終手段と考えるべきでしょう。

 

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大切なのは「不動産をどう残すか」より「管理できる形にすること」

 

相続では、「親の家を残したい」「兄弟で平等に分けたい」という気持ちが強く働きます。その気持ちは自然なものです。

しかし、不動産の場合、形式的な平等が必ずしも良い結果につながるとは限りません。誰も住まない家を共有で持ち続ければ、税金、修繕、草木の管理、近隣対応などの負担だけが残ることがあります。

さらに、空き家対策も強化されています。改正空家等対策特別措置法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」に対しても行政指導などの対象となる仕組みが整えられています。

これからの相続では、「誰が相続するか」だけでなく、「誰が管理できるのか」「将来売却や活用ができる状態か」を考えることが重要です。

 

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もめる前に専門家へ相談することが、家族関係を守る

 

共有不動産の問題は、法律だけで解決するものではありません。感情、思い出、親族関係、お金の事情が重なります。

だからこそ、関係が悪くなってからではなく、まだ冷静に話し合える段階で専門家に相談することが大切です。

不動産会社は、売却価格の目安、売れる可能性、貸せる可能性、空き家としてのリスクを整理できます。司法書士は、相続登記や名義変更、遺産分割協議書の作成などをサポートできます。税理士は、譲渡所得税や相続税の確認に役立ちます。

家族だけで話し合うと感情的になりやすい問題も、第三者が入ることで冷静に整理しやすくなります。

 

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まとめ

 

不動産の共有状態は、相続直後には公平に見えても、時間が経つほど解決が難しくなりやすい所有形態です。

売却、管理、税金、空き家化、次世代への相続。これらの問題は、放置するほど複雑になります。

共有状態を解消する方法には、売却して現金で分ける、一人が取得して代償金を支払う、持分を整理する、共有物分割請求を行うなどがあります。

大切なのは、「親族だから大丈夫」と先送りしないことです。
不動産を守ること以上に、家族関係を守るためにも、相続後の早い段階で専門家に相談し、管理できる形へ整理していきましょう。