京都市のマンション売却は今がチャンス？最新動向と注意点をデータで解説

2026.5.12

【売却編】京都市のマンション売却は今がチャンス？最新動向と注意点をデータで解説

「京都市のマンション価格は上がっている」と聞く一方で、「本当に今売るべきなのか」と迷っている方は少なくありません。確かに、近畿圏の中古マンション市場では成約㎡単価の上昇が続いており、売主にとって有利な環境が続いています。

ただし、最新データを見ると、成約価格は上昇している一方で、成約件数はやや落ち着きも見せています。つまり、今の市場は「出せば何でも高く売れる」という単純な状況ではありません。

京都市のマンション売却で大切なのは、相場全体の高さだけでなく、「自分のマンションが今の買い手に選ばれる条件を備えているか」を冷静に見極めることです。

 

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近畿圏の中古マンション価格は高値圏。ただし勢いには変化もある

 

近畿圏不動産流通機構の2026年1〜3月期データによると、近畿圏の中古マンション成約㎡単価は47.31万円で、前年同期比1.7％上昇しました。これは2020年4〜6月期から24期連続の上昇です。成約価格も3,206万円で、前年同期比1.8％上昇しています。

一方で、成約件数は5,469件、前年同期比0.3％減と、10期ぶりに減少しました。大きな悪化ではありませんが、価格上昇が続くなかで、買い手がより慎重になっている様子もうかがえます。

全国的にもマンション価格は高い水準です。国土交通省の不動産価格指数では、2025年12月のマンション指数は225.1。2010年平均を100とする指数のため、全国の区分所有マンション価格は長期的に大きく上昇してきたことが分かります。

つまり、「今は売却を検討する価値がある時期」と言えます。ただし、「市場が強いから必ず高く売れる」と考えるのは危険です。

 

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京都市では“供給されにくさ”が価格を支えている

 

京都市のマンション市場を考えるうえで重要なのが、供給のされにくさです。

京都市は景観政策や高さ規制など、街並みを守るためのルールが多い都市です。京都市の景観白書でも、住宅地平均価格について、平成30年度から令和6年度まで京都市の上昇幅が大阪市・神戸市に比べて大きくなっていると示されています。

これは「京都市はマンション価格が必ず上がる」という意味ではありません。むしろ、供給が限られる一方で、交通利便性や生活利便性の高いエリアに需要が集まりやすいため、物件ごとの差が出やすい市場だと見るべきです。

実際、新築マンションも高値傾向です。不動産経済研究所の近畿圏新築分譲マンション市場動向では、2025年11月の近畿圏新築マンションの平均価格は5,631万円、㎡単価は99.8万円で、いずれも前年同月比で上昇しています。

新築価格が高いと、中古マンションに目を向ける買い手も増えやすくなります。これが中古市場を下支えする要因の一つです。

 

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今売るべきマンションと、急がなくてもよいマンション

 

売却判断で大切なのは、「京都市の相場」ではなく「自分のマンションの競争力」です。

今売却を検討しやすいのは、築年数が20〜30年に差しかかり、今後大規模修繕や修繕積立金の増額が見込まれるマンションです。現時点で管理状態が良く、室内状態も整っているなら、買い手に評価されやすいうちに売却する選択肢があります。

また、住宅ローン残債が少なく、住み替えや相続対策、資産整理を考えている方にとっても、現在の高値圏は検討しやすいタイミングです。

一方で、駅近、管理状態が良い、賃貸需要が見込める、将来も使い道があるマンションであれば、急いで売らない判断も合理的です。特に京都市では、利便性の高い立地にあるマンションは、売却だけでなく賃貸活用という選択肢も残せます。

つまり、「高いから売る」ではなく、「今売ることで将来のリスクを減らせるか」で考えることが重要です。

 

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注意点は金利上昇と“買い手の選別”

 

今後の注意点は、金利上昇です。住宅金融支援機構の【フラット35】では、2026年5月の借入金利水準が年2.710％〜年5.150％と公表されています。固定金利が上がると、購入希望者の資金計画に影響が出やすくなります。

金利が上がると、同じ価格のマンションでも月々の返済負担が増えます。その結果、買い手は「価格に見合う価値があるか」をより厳しく見るようになります。

特に注意したいのは、次のようなマンションです。

築年数が古く管理状態に不安がある、修繕積立金が不足している、駅から遠い、室内の印象が悪い、周辺に競合物件が多い。このような条件が重なると、相場が高くても販売期間が長引いたり、値下げ交渉を受けやすくなります。

売却前には、単に査定価格を見るだけでなく、近隣の成約事例、売出中物件、管理状況、修繕履歴まで確認することが大切です。

 

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まとめ

 

京都市のマンション売却は、今が検討しやすい時期であることは確かです。近畿圏の中古マンション成約㎡単価は上昇が続いており、新築価格の高騰も中古市場を支えています。

しかし、成約件数にはやや落ち着きも見られます。今後は「京都市だから高く売れる」ではなく、「選ばれる条件を備えたマンションが高く売れやすい」市場になると考えるべきです。

売却を迷っている方は、まず現在の査定価格だけでなく、次の3点を確認しましょう。

自分のマンションが近隣競合と比べて強いか。今後、修繕費や管理費の上昇リスクがあるか。売却後の住み替えや資産計画に無理がないか。

相場が高い時期ほど、冷静な判断が必要です。売る・貸す・持ち続けるという選択肢を比較しながら、自分にとって最も損失の少ないタイミングを見極めることが、後悔しないマンション売却につながります。