京都の空き家問題と売却の進め方｜相続した実家を「負動産」にしない方法

2026.5.7

【売却編】京都の空き家問題と売却の進め方｜相続した実家を「負動産」にしない方法

親から京都の実家を相続したものの、「住む予定はない」「でも思い出があって売りにくい」と悩む方は少なくありません。
京都市では空き家対策が進み、令和5年住宅・土地統計調査では空き家率・空き家数ともに前回より減少しました。一方で、市内には依然として10万戸を超える空き家があり、伏見区にも約1.9万戸の空き家があります。つまり、空き家問題は改善傾向にあるものの、相続人にとっては今なお身近な課題です。

特に相続した実家は、感情・税金・維持費・家族間の意見が絡み合うため、判断を先送りしがちです。しかし放置期間が長くなるほど、建物の劣化、近隣トラブル、売却価格の低下、税制優遇の期限切れといったリスクが高まります。

この記事では、京都の空き家問題の現状と、相続した実家を売却する際の進め方、そして「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用するための注意点を解説します。

 

 

京都の空き家問題は「数」よりも「活用されない空き家」が課題

 

京都市の空き家率は令和5年調査で12.5％、空き家数は105,300戸です。全国平均13.8％より低く、前回調査からも減少しています。これは京都市が空き家対策に継続的に取り組んできた成果といえます。

しかし、「減っているなら安心」とは言い切れません。問題は、空き家の数そのものよりも、市場に流通せず、管理も十分にされていない空き家が残り続けることです。

京都の住宅には、次のような特徴があります。

築年数の古い木造住宅が多い。
道路付けや再建築条件が複雑な物件がある。
町家・長屋・狭小地など、一般的な住宅とは評価の仕方が異なる物件がある。
相続人が京都以外に住んでおり、日常管理が難しい。

特に相続した実家は、「いつか使うかもしれない」「荷物整理が終わってから考えよう」と先送りされやすい不動産です。

しかし、空き家は人が住まなくなると急速に傷みます。換気不足による湿気、雨漏り、庭木の繁茂、防犯面の不安、近隣からの苦情など、時間が経つほど問題は増えていきます。

つまり、空き家問題の本質は「空いていること」ではなく、「方針が決まらないまま時間だけが過ぎること」にあります。

 

 

空き家を放置すると、税金・管理・資産価値の負担が増える

 

相続した実家を所有し続ける場合、住んでいなくても費用は発生します。

固定資産税・都市計画税、火災保険、庭木の管理、清掃、修繕、遠方からの交通費などです。建物が古い場合は、雨漏りや外壁補修などで想定外の費用がかかることもあります。

さらに注意したいのが、空家等対策特別措置法です。

管理状態が悪い空き家は「特定空家等」として、行政から助言・指導、勧告、命令、代執行の対象になる場合があります。また、2023年12月施行の改正により、放置すれば特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」も指導・勧告の対象となりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。

これは、空き家を持ち続けるリスクが以前より大きくなっているということです。

もちろん、すべての空き家がすぐに問題になるわけではありません。ただし、「何もしないまま放置する」という選択は、資産を守っているようで、実は将来の負担を増やしている可能性があります。

 

 

相続空き家の売却で知っておきたい3,000万円特別控除

 

相続した空き家を売却する際に重要なのが、「被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」です。

これは、一定の要件を満たす場合、売却益である譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。税金そのものが3,000万円安くなるわけではありませんが、譲渡所得が大きい場合には、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

主な要件には、次のようなものがあります。

・相続または遺贈により取得した家屋・敷地であること。
・相続開始直前に、原則として被相続人が一人で住んでいたこと。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
・区分所有建物ではないこと。
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
・売却代金が1億円以下であること。
・相続後、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと。

また、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡後から翌年2月15日までに買主側で耐震改修または取壊しを行う場合も、一定条件のもとで対象になり得ます。

ここで大切なのは、「売れば自動的に使える制度ではない」という点です。

相続後に一時的に貸した、倉庫として使った、売却期限を過ぎた、必要書類を揃えていなかった、といった理由で適用できないことがあります。

空き家売却では、価格だけでなく「税制を使える順番で進めること」が重要です。売却前に、不動産会社だけでなく税理士にも確認しておくと安心です。

 

 

京都の空き家売却で失敗しない進め方

 

京都で相続空き家を売却する場合、いきなり査定額だけを比較するのはおすすめできません。まずは、物件の状態と法的条件を整理することが大切です。

最初に確認したいのは、名義です。相続登記が済んでいない場合、そのままでは売却手続きが進めにくくなります。2024年4月から相続登記は義務化されているため、早めの対応が必要です。

次に、建物と土地の条件を確認します。

・再建築できる土地か。
・前面道路との接道条件はどうか。
・境界は明確か。
・建物を残して売るべきか、解体して売るべきか。
・耐震性や雨漏りなどの問題はないか。

京都では、古家付き土地として売った方がよい物件もあれば、更地にした方が買い手を見つけやすい物件もあります。京町家や古い木造住宅の場合、一般の住宅購入者だけでなく、リノベーション希望者、投資家、事業者が買い手になることもあります。

そのため、売却方法は一つではありません。

・一般仲介でじっくり売る。
・不動産会社による買取で早期現金化する。
・古家付きで売る。
・解体後に土地として売る。
・リフォーム提案付きで販売する。

どの方法が最適かは、物件の立地、建物状態、相続人の事情、税制の期限によって変わります。

大切なのは、「一番高く売れる方法」だけでなく、「税金・手間・時間・リスクを含めて最も納得できる方法」を選ぶことです。

 

 

売却は思い出を捨てることではなく、次に活かすこと

 

相続した実家の売却で、多くの方が感じるのが罪悪感です。

「親が大切にしていた家を売っていいのか」
「思い出まで手放すようでつらい」
「親族から反対されないか不安」

こうした気持ちは自然なものです。

しかし、家は使われてこそ価値を持ちます。誰も住まず、管理も難しくなり、傷んでいく状態を長く続けることが、必ずしも実家を大切にすることとは限りません。

必要としている次の人に住み継いでもらう。
リノベーションして新しい暮らしに活かしてもらう。
土地として次の家族の住まいになる。

これも、実家を前向きに引き継ぐ一つの形です。

相続空き家の売却は、「親との思い出を消すこと」ではありません。家族の思い出を整理し、不動産としての役割を次に渡すことです。

 

 

まとめ

 

京都市の空き家は、令和5年調査では減少傾向にあります。しかし、市内には依然として10万戸を超える空き家があり、相続した実家をどうするか悩む方にとっては切実な問題です。

空き家を放置すると、管理費や固定資産税の負担、建物の劣化、近隣トラブル、行政指導、資産価値の低下といったリスクが高まります。

一方で、早めに売却を検討すれば、相続空き家の3,000万円特別控除を活用できる可能性があります。ただし、この制度には期限や建物要件、利用状況など細かな条件があるため、売却前の確認が欠かせません。

相続した実家をどうするかは、感情だけでも、損得だけでも決めにくい問題です。

だからこそ、まずは現状を整理し、「残す」「貸す」「売る」「解体する」という選択肢を冷静に比べることが大切です。

空き家売却は、思い出を手放すことではありません。家を次の役割へつなぎ、相続人自身の負担を軽くするための前向きな選択です。