京都市の不動産売却相場は今どうなっている？

2026.4.26

【売却編】京都市の不動産売却相場は今どうなっている？最新データで徹底解説

「今、売ったらいくらになるのだろう？」
京都市内に不動産をお持ちの方が売却を考え始めたとき、最初に気になるのが“相場”です。

近年の京都市は、観光需要の回復、建築費の高騰、中古住宅ニーズの増加、住宅ローン金利の動きなど、複数の要因が価格に影響しています。実際、国土交通省の地価公示は毎年1月1日時点の正常価格を示す公的指標であり、京都市内でも住宅地・商業地ともに上昇地点が多く見られます。

ただし、「京都市全体の相場が上がっている」ことと、「自分の不動産が高く売れる」ことは同じではありません。エリア、駅距離、築年数、管理状態、土地条件、空き家の状態によって、実際の売却価格は大きく変わります。

本記事では、京都市の不動産売却相場の現在地を、最新データをもとに整理しながら、「では、自分の物件はいくらなのか？」を考えるための視点を解説します。

 

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京都市の不動産売却相場は“堅調だが二極化”している

京都市の不動産市場は、全体としては堅調です。特に中心部や駅近、観光・商業需要の強いエリアでは、土地価格や中古マンション価格が上昇しやすい傾向があります。

近畿レインズの2025年7〜9月期レポートでは、近畿圏の中古マンション成約価格は3,206万円で前年同期比6.2％上昇、中古戸建住宅の成約価格は2,384万円でほぼ横ばい、土地の成約価格は2,529万円で前年同期比5.3％上昇とされています。

つまり、京都市を含む近畿圏では「マンションと土地は上昇傾向、戸建はやや慎重に見る必要がある」というのが大きな流れです。

一方で、すべての物件が同じように上がっているわけではありません。近畿レインズも、都心の高額エリアでは価格上昇が目立つ一方、実需中心の郊外や戸建住宅では価格が停滞気味で、二極化の様相があると指摘しています。

売却を検討する際は、「今は高く売れるらしい」という大きな情報だけで判断せず、自分の物件が“上昇エリア側”にあるのか、“慎重な価格設定が必要なエリア側”にあるのかを見極めることが重要です。

 

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京都市はエリアによって価格差が大きい

京都市の不動産相場を考えるうえで、最も重要なのがエリア差です。

中京区・下京区・上京区・東山区などの中心部は、交通利便性、商業集積、観光需要、ブランド性が価格を支えやすいエリアです。特に商業地や駅近マンションでは、投資需要も含めて高値がつきやすい傾向があります。

一方、伏見区・山科区・西京区・右京区などは、実際に住む人の需要が中心です。価格は中心部より落ち着く傾向がありますが、駅近、生活利便性、学校区、道路条件が良い物件は安定した需要があります。

令和8年地価公示の京都府資料では、京都市内の標準地ごとに前年からの変動率が示されており、たとえば中京区の商業地では二桁上昇の地点も複数確認できます。

ただし、同じ区内でも価格差はあります。たとえば「駅徒歩5分の整形地」と「駅から遠い再建築に制限のある土地」では、同じ行政区でも査定額は大きく変わります。

したがって、売却相場を見るときは「京都市平均」ではなく、少なくとも次の3段階で確認する必要があります。

・京都市全体の市場動向
・区ごとの相場傾向
・町名、道路、築年数、建物状態まで含めた個別評価

この3つを分けて考えることが、売却で失敗しない第一歩です。

 

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相場より高く売れる物件・売却に時間がかかる物件

京都市内でも、相場より高く売れやすい物件には共通点があります。

たとえば、駅徒歩圏、管理状態の良いマンション、日当たりの良い戸建、前面道路が広い土地、再建築可能な物件、境界や権利関係が整理されている物件は、買主から見て安心感があります。

一方で、売却に時間がかかりやすい物件もあります。

・空き家期間が長い
・室内に残置物が多い
・雨漏りや傾きなどの不具合がある
・再建築不可、接道条件が弱い
・相続登記が未了
・共有名義で意思決定が難しい
・管理費や修繕積立金が高いマンション

ただし、これらに該当するからといって「売れない」という意味ではありません。大切なのは、売り方を変えることです。

たとえば築古戸建は、建物付き中古住宅として売るよりも「古家付き土地」として売る方が適している場合があります。室内状態が悪い物件や相続空き家は、一般の買主向けに長く売るより、不動産会社による買取が向いているケースもあります。

売却価格は、物件そのものの価値だけでなく、「誰に、どのような形で売るか」によっても変わります。

 

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ネット相場だけでは自分の物件価格はわからない

最近は、不動産ポータルサイトやAI査定で、ある程度の相場を簡単に調べられるようになりました。これは売却の入口として有効です。

しかし、ネット上で確認できる価格の多くは「売出価格」であり、実際に成約した価格とは異なる場合があります。高く売り出していても、最終的に値下げして成約しているケースもあるためです。

また、不動産価格は単純に面積や築年数だけでは決まりません。

実際の査定では、

・近隣の成約事例
・現在の競合物件
・建物の維持管理状態
・リフォーム履歴
・道路付け
・境界確定の有無
・用途地域や建ぺい率、容積率
・住宅ローンを組みやすい物件か
・買主が住みたいと思える印象か

といった要素を総合的に見ます。

国土交通省の不動産価格指数も、年間約30万件の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化していますが、これは市場全体の流れを見るための指標であり、個別物件の売却価格をそのまま示すものではありません。

つまり、「京都市の相場」を知ることと、「自分の家の価格」を知ることは別です。

売却を少しでも考えている段階で無料査定を受ける意味は、単に金額を知るためだけではありません。
「今売るべきか」「先に片付けや修繕をすべきか」「仲介と買取のどちらが合うか」を判断する材料になるからです。

 

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相続・住み替え・投資物件は早めの価格確認が重要

売却を検討し始めた段階の方ほど、「まだ具体的ではないから査定は早い」と考えがちです。しかし、実際には早めに相場を知っておくことで、選択肢が広がります。

相続した空き家であれば、維持管理費や固定資産税、将来の修繕リスクを考える必要があります。住み替えの場合は、売却価格が次の購入予算に直結します。投資用物件であれば、家賃収入と売却益のどちらを優先すべきかを判断する必要があります。

京都市では推計人口が毎月公表されており、人口動向も住宅需要を考えるうえで重要な材料です。

不動産売却は、「売りたい」と思ったときにすぐ最高条件で売れるとは限りません。事前に価格を把握し、必要な準備を進めておくことで、いざというときに有利な判断ができます。

特に相続不動産や築古物件、空き家は、時間が経つほど建物劣化や権利関係の整理が難しくなることがあります。早めに査定を受けておくことは、売却を急かすためではなく、冷静に選択肢を持つための準備です。

 

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まとめ

京都市の不動産売却相場は、全体としては堅調です。
特に中古マンションや土地は近畿圏全体でも上昇傾向が見られ、京都市中心部や駅近物件では強い需要が続いています。

一方で、戸建住宅や郊外エリアでは価格設定に慎重さが求められます。今の市場は、「何でも高く売れる市場」ではなく、「条件の良い物件は高く売れ、条件によっては売却戦略が必要になる市場」です。

大切なのは、京都市全体の平均相場ではなく、
あなたの不動産が今いくらで売れるのかを知ることです。

相場を知ることは、売却のゴールではなくスタートラインです。

相続した空き家、住み替え予定のご自宅、投資用マンション、使っていない土地などをお持ちの方は、まずは無料査定で現在の価値を確認してみてください。

「相場はわかった。では、自分の物件は？」
そう感じた今が、売却準備を始める最適なタイミングです。