リバースモーゲージ・任意売却との違い | 売る・買う・借りる・貸す 不動産のことなら、なんでもご相談ください。｜センチュリー21ホームサービス伏見桃山店

リースバックと異なる不動産を利用した取引として「リバースモーゲージ」や「競売・任意売却」などがあります。
ここではその違いについてご説明をいたします。

■リースバックとは

リースバックとは、ご自宅等の資産をサービス提供会社に売却し、その代金を一括で受け取ります。 さらに、ご売却と同時に賃貸借契約を締結することにより、その後はお家賃を支払う形で、そのままお住まい続けていただくことが可能なサービスです。 リースバックとは？？をもっと詳しく リースバックの仕組みをもっと詳しく

■リバースモーゲージとは

リーバースモーゲージは、ご自宅等の資産を金融機関等に担保として提供します。 担保のご資産の状況に応じて、金融機関等は「融資上限額」を設定します。お客様はご自宅にお住まいの間「融資上限枠」を上限として、定期的にもしくは、随時に金融機関等から融資を受けることができるサービスです。 一般的には、ご所有者様がご逝去された後、土地・建物を売却して一括返済に充てる形となります。

■リースバックとリバースモーゲージの違い
　両者の最も大きな違いは、リースバックは「売却+賃借」であり、リバースモーゲージは「融資」である点です。「リースバック」はご自宅等を売却して、所有権を買い受けた先に移転しますので融資とは異なります。
　一方で「リバースモーゲージ」は所有権がお客様から移転しない代わりに、ご自宅を担保として提供し融資を受ける形となります。

　リースバックは、ご契約時点で買い受けた先がお客様の資産を一括で買い取るため、売却代金が一括でお客様に支払われるメリットがあります。対象となる不動産も戸建て・マンション等ご自宅の他、事業用ビルや土地など幅広く取り扱います。
　また、資産を担保とした融資ではなく、売却費用のため資金の用途に制約がないのもメリットの一つです。このメリットを活かして、住宅ローンの残債を返済したり、入学金等の学費をまとめて調達したり、事業の資金や設備投資を調達したり、幅広いニーズに活用できます。

　一方でリバースモーゲージは、ご自宅を担保として借入枠を上限として、年金の形で分割して融資を受ける仕組みです。所有者様がお亡くなりになった後、担保設定しているご自宅を売却し、その売却代金からローン返済に充てる形となるため、最終的には資産の売却を前提とした資金調達となります。
　対象となる不動産は一戸建てやマンションなども対象となります。
　資産の売却による返済を前提とした融資のため、資金の用途は限定されており、生活資金や医療費などが主で、事業資金や金融商品への使途は認められていない場合が殆どです。

　リースバックは売却時点で資産が評価されますが、リバースモーゲージは将来に資産を売却する形となりますので、不動産担保価値の変動を織り込んだ金額で「借入枠」を設定します。そのため、借入枠は若干保守的な金額となる傾向があります。




■競売・任意売却とは
　競売とは、ローン等借入金の返済が滞る等の場合、ご自宅等の資産の担保権者が裁判所に申し立てを行い、担保提供されたご自宅等の不動産を売却して債権を回収する手続きです。
　この手続が進みますと、裁判所が強制的に不動産を売却し、その売却代金から債権者が債権を回収します。

　競売の手続きは、大きくは「代位弁済の通知」→「差押通知」→「競売開始決定通知」→「競売の期間入札通知」→「立ち退き」という手順で進んでいきます。
　競売期間の入札通知が行われる以前に、第三者の助力を得ることで、競売が実行されるまでの間に債権者と債務者間の利害調整を行い、競売で売却する場合と比較して、より良い条件で売却及び債務の整理を行うことを「任意売却」といいます。この任意売却の段階で選択できる一つの方法にリースバックがあります。


■任意売却とリースバック
　任意売却とリースバックは資金調達時に方策を比較検討するものではなく、任意売却のひとつの手段としてリースバックが存在します。
　競売では入札者が住宅内の状態等の詳細を確認できない形で行われるため、任意売却と比較してもより売却価格が低くなるケースが多く、競売と比較すると任意売却がより有利に売却、残債の条件を再設定できる可能性があります。
　しかし、任意売却でも売却検討期間は限られ、信用情報機関への記録も残る形となります。競売手続きが始まる前の早期に、将来的な資金計画を検討することが望ましいと思われます。